济宁市不动产登记：一文读懂！物业服务用房应该如何登记？

【案例】购房人购买商品房后成为某小区的业主，业主取得了所购房屋的不动产权登记证书，那么对于像物业服务用房这样的共有部分如何登记呢？业主王某为此到开发商处了解情况，询问共有部分的不动产登记问题，开发商的工作人员也有不同说法，有人说共有部分登记在开发商名下，也有人说可以登记在全体业主名下等等。业主王某一时也搞不清楚。

共有部分的范围

根据《民法典》的规定，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。既然是业主共有，业主转让房屋所有权时，其对物业用房的共有和共同管理的权利一并转让。

物业服务用房的用途

物业服务用房的用途是用于物业服务区域内的物业使用，具体由物业服务企业使用，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业服务用房交还给业主委员会。

物业服务用房不动产权登记

根据《不动产登记规程》（TD/T 1095—2024）的规定，登记由开发商也就是不动产登记簿记载的国有建设用地使用权人申请。登记事项只记载于不动产登记簿，不核发不动产权证书或者不动产登记证明。

由此可知，物业服务用房不动产权登记，只记载于不动产登记簿，不核发不动产权证书，即业主不持有物业服务用房的不动产权证书。

法条链接：

《民法典》

第二百七十三条　业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第二百七十四条　建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

《不动产登记规程》

（TD/T 1095-2024）

5.2.4业主共有的不动产：建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权，在办理建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，由登记申请人一并申请登记为业主共有。

5.6.2属以下情形的：登记事项只记载于不动产登记簿，不核发不动产权证书或者不动产登记证明：

a) 建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等及其占用范围内的建设用地使用权；

b) 查封登记、预查封登记、注销登记。

7.3.1.2申请主体：国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记应由不动产登记簿记载的国有建设用地使用权人或者土地权属来源材料记载的国有建设用地使用人申请。