济宁探盘记：房价跌到谷底了吗？今年该不该买房？

在过去两年间，买房置业这件人生大事，在“买涨不买跌”的消费心理驱动下，迎来了全新的格局。新房方面，“开盘即售罄”成为往事，现房销售成为趋势；二手房方面，挂牌量激增导致房价回落，买方市场逐渐稳固。2024年即将过去三分之一，购房者、售房者和房地产经纪都在心中盘算：房价跌到谷底了吗，今年该不该买房？为此，网易房产济宁特约记者走访城区近20个在售楼盘，又通过十几名房产中介的亲述，帮助购房者寻找答案。

新房

改善购房唱主角 现房销售成趋势

如果要选择一套心仪的住房，你会考虑哪些因素？除了地段、配套以及建筑质量之外，电梯、低容积率、人车分流、私家电梯厅、品质物业等指标都会在考虑范围之内，而这些直指购房目标——改善。

户型迎来全新革新 宽厅四室大宅受追捧

家住城区南池公园附近的石女士近期将买房事宜提上了日程，面对即将到来的二孩龙宝宝，家中迫切需要购置一套四居室住宅。“过去两年，由于房价一直在降，我始终处于观望状态，但是目标区域的新房我一个没漏的都在关注。”石女士谈及她的购房方向时，提到了几点硬性指标：“首先就是人车分流，孩子可以独立在小区内玩耍。其次一定要四室住宅，在两个孩子都有独立房间的情况下，我和丈夫也想各自拥有独自的空间。第三点不可强求，努力买一套总高不超过8层的电梯洋房，退而求其次的话，不高于18层的小高层也可以。”

记者在济安桥南路某在售楼盘采访时发现，该楼盘在售房源主要面积为128平方米、142平方米和169平方米。让人意想不到的是，楼盘首先售罄的竟然是大户型。“该项目为我们公司在济宁城区开发的第四个项目，根据前面楼盘的销售情况，面积128平方米的三居室户型最受欢迎，因此新项目仍然将主要房源放到该面积段。项目2019年开盘后，最先售罄的居然是169平方米的大户型，客户相中的是大客餐厅和大阳台。”项目负责人朱经理介绍说，“后来我们总结了最新的市场需求，发现像我们这样的纯洋房社区，客户除了关心价格之外，更注重居住体验和项目品质。”

135平方米的三居室，客厅的开间达到7米；143平方米的四居室，客厅开间也接近5.3米；172平方米的大四居，客餐厅开间超过8米，加上敞开的阳台进深超过9米，客餐厅加上通开后的阳台面积，达到了惊人的72平方米……目前，房企积极应对市场需求，推出全新的户型体验，为购房者带来了全新的感官刺激。

现房优势逐渐显现 期房送车位送家装

“我们项目在售房源均为现房，上午办完手续，下午即可入场装修，很多客户为了规避期房的风险，宁愿多花钱，也要选择我们项目。”太白楼路上某在售项目销售人员李经理说，“项目开盘于2020年下半年，当时正是房地产市场最好的时间，我们的拿地价格也明显偏高。过去三年多来，我们克服了重重困难，在没有清盘的情况下按时交房，取得了客户的信任。”谈到了在售房源价格，李经理坦言：“的确降了价，小高层每平方米最高降价接近2000元，洋房则在1500元左右。没办法，市场就是如此。”

与所见即所得的现房相比，在售期房项目则拿出了更多诚意，以吸引消费者的关注。“我们的房子，‘赠送’10平方米到15平方米不等的面积，例如半封闭阳台的计算面积约三分之一、北次卧赠送一半面积、私家电梯厅的赠送、两个南向飘窗的赠送等，折算上赠送面积，房子的公摊不足10％。”济宁高新区鸿广路某在售楼盘销售经理于女士告诉记者，“为了加强与周边楼盘的竞争，今年年初，项目拿出了‘杀手锏’，购买小高层赠送车位，洋房赠送车位和储藏室。除此之外，我们还联合装修公司，赠送价值10万元的建材和家电，客户只需支付人工费用即可。”种种折算下来，该项目的小高层房源单价已不到6000元，洋房则在7000元左右。

搁置置换计划 前置新房购买计划

过去十年间，卖了老城区的老房子，去新开发区域购买一套新房，通过置换的方式改善居住条件的市民不在少数。随着过去两年间二手房价格的回落，不少市民的购房计划搁置。

“等了三年多，就想给父母置换一套舒适的房子，现在只能眼睁睁看着他们旧房子的价格一步步往下走。”80后市民王先生谈及过去最后悔的事情，非换房这件事莫属，“我关注的新房虽说也跌了，但是远不如老房子跌得厉害。”2017年，原本在苏州从事建筑设计工作的王先生，为了照顾父母回到济宁。他最大的梦想就是利用自己的存款为父母购买一套新房，由于职业影响，他始终没有找到心仪的房源，“济宁的住宅项目大多采用真石漆制作外立面，而外地的高端住宅现在都采用干挂石材、铝板等，项目整体品位较高。可我等了多年也没等到这样的项目，却等来新旧房源置换差价的扩大。现在不打算等了，先购买新房，再找合适的机会处理旧房。”

记者采访中发现，由于房贷政策进一步宽松，特别是商业贷款利率趋近公积金贷款利率，不少原本计划卖掉旧房后全款购置新房的市民，选择前置购房计划。“今年我已经65岁了，腿脚越来越不方便，每天爬上爬下5楼，实在吃不消了。在孩子的鼓励下，今年3月份我购买了一套高新区的新房，总价73万元，贷款42万元，月还款约占我们老两口退休金的三分之一，预计中秋节前后交房。以后上下楼有电梯，距离孩子上班的厂子也挺近，除了买菜不方便，别的都挺好。”现居住于任城区古槐街道吉祥小区的刘阿姨告诉记者。

二手房

刚需观望渐入尾声 市场回归居住属性

春节过后，不少购房者或许已经发现，朋友圈里过去两年间专注于新房带看的房产中介，如今又重拾老本行，专注于二手房销售。刷屏般的房源、马不停蹄地带看，这一切的信号似乎都在朝向一个方向——二手房以价换量的趋势正在明确。市场在度过了一个长时间的冷静期后，买卖双方皆以一个合理的心态审视市场，进而理性判断。

房主变现心理明确 持币购房更加务实

“2018年我结婚的时候，关注了洸府河畔的某高层住宅小区，当时一套面积为143平方米的三居室，包括车位和储藏室的售价为128万元。过去6年，上周我以93万元的价格购入了相同户型，省下了30多万元。”市民许女士告诉记者。无独有偶，在该楼盘向北三个路口的某小区，市民张女士新购买的一套面积147平方米的高层住宅也仅为87万元，比高峰期跌去了三分之一。

市民郑女士向记者介绍了过去四年间的购房经历：2020年购入济北新区一套学区房，单价接近10000元；2021年，父母为了看孩子方便，又在距离十分钟车程的位置购买了一套洋房，单价约为1.25万元；2021年，郑女士为让女儿接受更好的教育资源，她以近123万元的价格购入了一套秦庄小区68平方米的住宅。“毫不夸张地说，三套房子亏出了一套房子。”郑女士介绍说，“今年3月2日，二孩降生，我打算卖掉第一套学区房，经过讨价还价，房子挂牌40多天出售，单价不到8000元。但我不后悔，变现是第一要务。”

不少人发现，进入3月后，二手房价格又出现了一波回落。“原因是成交量在回升，购房者对当前二手房价格的接受程度较高，之前虚高的标价迎来了实际的成交，因此价格出现了回落实属正常。”长虹路上某房产中介江经理告诉记者，“很多客户不是手中没钱，他们中有的持币观望了两年多，现在下手的客户逐渐增多，选择上也不再不切实际，关注房源价格的同时，更注重上下班的通勤以及接送孩子的便利程度，总之越来越务实。”

部分二手房性价比突出 直接拉升成交量

“闲置二手房变现，原来除了选择出售以外还可以出租。但是随着二手房价格的回落，选择出租的房源越来越多，这导致租房价格明显下降。例如一套主城区配套齐全的高层三居室住宅，2020年之前的租金至少每月2200元以上，如今不到1700元。”琵琶山社区某中介曲大姐说，选择低价出售房源换取资金的房主越来越多。

记者在调查中发现，即便是新房可以带来更好的居住体验，但是面对性价比日益突出的二手房价格，新房市场仍然有些招架不住。“近期，选择二手房的客户越来越多，我们公司也把工作重心从新房带看转回二手房，成交量回升明显。”蓼河新城某中介负责人欧大姐说，购房者心里都有自己的经济账，二手房所能省下来的时间成本、利率成本乃至装修成本，都是实打实的真金白银。

房主放低姿态、购房者真心购买，二手房市场的冷冬似乎正在远去。在急售房源驱动下，济宁城区几乎所有小区房源价格都出现了回落，不少持续关注楼市的市民选择出手，他们中多数都是有着子女入学、婚前购房、就业安居等刚性住房需求的人士。“上周我购入一套红星东路洸府河畔的住宅，146平方米配套车位储藏室的成交价格为105万元，恰好是我三年前看的同一套房源，售价便宜了几十万元。”市民宋先生说。

告别盲目投资 置业让生活更美好

2019年，市民张先生购买婚房时，在选择高层住宅和洋房之间犯了难。“当时我咨询了上海的同学，他分析了同区域两个项目的参数告诉我，一个容积率1.1的纯洋房社区，16栋楼只有430多户。而两梯四户的高层住宅，两栋楼就有500多户，你觉得哪个住着舒服？”张先生回想了曾经的购房经历说，“于是我果断选择了前者，虽说当时房价每平方米贵了1500多元，但是现在两者的二手房差价达到了3000多元。我在高峰期买的，但是房子现在依然没有赔本。”

谈及未来房价走势，不少业内人士给出了这样的回答：人人都想买的房源，价格或许还会坚挺；相反，人人都选择出售置换的房源，价格还会回落。“例如一层多户的塔楼，东户下午没阳光，西户上午没阳光，中间户则不是南北透通，这样的房源就算楼间距再大，实际住起来也并不舒适，因此在二手房市场的价格持续下跌。”专注房产投资20多年的市民刘女士说，“不是说人人都要购买洋房、低密度住宅或者人车分流小区，高层住宅依然有市场，那些两梯两户、小区体量不大、单户面积较大的高层住宅，接受度仍然较高，因为可以满足大部分人群的改善需求。”