市场动态:房企补仓、 集中土拍带热5月部分城市土地市场

5月份，杭州、南京、成都、济南、福州、无锡等多个城市进行集中土拍，带热了土地市场。最终，全国300城土地出让金环比同比均出现增长。不过，城市间热度分化仍然较为明显，苏州平均溢价率达9.1%，创近两年新高；杭州近七成地块封顶摇号，平均溢价率为9.4%。相比之下，济南、长春、无锡、郑州等城市以底价成交为主。

业内人士认为，未来土地市场仍将延续近期“局部火热、整体偏冷”的格局，核心城市的核心地块依旧会“僧多粥少”。

5月份，重点一二线城市土地收金可观。

300城土地出让金环比、同比均现增长

由于热点二线城市集中拍地，5月土地市场成交规模止降转升，整体收金不仅较4月增加，还略微赶超去年同期。据诸葛数据研究中心监测，2023年5月全国主要地级市土地成交549宗，土地出让金为2167.63亿元，环比上涨16.32%，同比上涨6.2%。与此同时，据中指研究数据显示，5月份，全国300城各类用地出让金达2605.79亿元，环比增长21.39%，同比增长5.57%。

从目前来看，5月重点一二线城市土地收金可观，包括苏州、南京、西安、天津、合肥等在内的多个城市，土地市场热度明显高于去年。

其中，刚刚收官的苏州第二批土拍表现可圈可点，9宗涉宅地块3宗触顶摇号，4宗产生溢价，2宗底价成交。由于热点地块竞拍热度不俗，平均溢价率达9.1%，创近两年新高，可以见得房企对苏州市场仍然信心十足。

此外，5月23日，杭州第四批集中供地延续了上一批次土拍“一小时拍完”的热度，9宗宅地平均每宗地块报名房企数量达10家，近7成地块封顶摇号，平均溢价率为9.4%，总出让金额达138亿元。

虽然今年以来，热点城市土拍表现火热，但城市间热度分化仍然较为显著，比如，截至5月末，集中供地的22城中，济南、长春、无锡、郑州等城市以底价成交为主，而部分高能级城市地价频繁触顶。

另据中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，销售复苏较好的热点一二线城市，其土拍热度有所回升，但绝大多数三四线城市土地市场仍低温运行。销售市场的分化直接导致土地市场也呈现分化加剧的趋势，优势地区的优质地块成为企业投资侧重点。以厦门为例，5月10日出让3宗住宅用地，共有144家房企参与竞拍，创下近年来厦门参拍企业数量新高，其中五缘湾地块参拍房企达到88家。与厦门同日进行土拍的南京，共推出10宗地块，5宗底价成交，1宗中止出让。地价过高、属性不够优质的地块，企业拿地意愿整体仍会偏弱。

华润置地斩获10宗地居拿地额首位

在拿地企业结构上，今年前5个月央国企拿地金额仍占主导地位。但是，相较去年而言，民营房企逐步回归，地方城投平台身影已然有所减少。据中指研究院统计显示，今年前5个月，拿地金额占比超50%，同时受长三角地区民企表现活跃的影响，民企拿地金额占比提升至34%。而地方国资拿地金额占比降至9%。

从新增货值来看，今年前5个月，华润置地、建发房产、招商蛇口占据榜单前三位。据中指研究院统计显示，1-5月份，华润置地以累计新增货值783亿元占据榜单第一；建发房产、招商蛇口紧随其后，累计新增货值规模分别为536亿元和447亿元。

而从诸葛数据研究中心5月单月房企权益拿地金额榜单来看，华润置地总权益拿地金额为173.56亿元，稳居拿地金额首位。其土地资金注入了重庆、温州、金华、长沙、苏州、南通、西安、成都、北京9个城市的10宗地块。由此可见，华润置地拿地积极性较高，同时其对一线及热点二线城市的布局意愿也较强。此外，国贸地产紧随其后，5月份其权益拿地金额85.94亿元。中国金茂、招商蛇口分别以65.89亿元、63.55亿元位居权益拿地金额第三、四位。

值得关注的是，民营房企加速回归土地市场。对此，张凯表示，自3月以来，龙湖分别在深圳、合肥、长沙、上海、杭州、天津等地拿地，企业也表示将坚持按照20个主力城市和14个机会城市来布局，聚焦城市的核心区域；4-5月份，碧桂园先后在佛山、太原、杭州竞得5宗地块；在5月23日杭州第四批集中供地中，9宗地块均为民企房企摘得，平均溢价率达9.4%。此外，成都、天津、宁波等城市土拍中也涌现民营企业，本土民企拿地信心有所修复。随着房企在核心城市补货意愿提升，深耕房企增储诉求明确，将是近期土地市场中的新增力量。

核心城市的核心地块依旧“僧多粥少”

“整体来看，在今年政策端持续释放利好信号、房企补仓情绪上升的带动下，土地市场先于房地产市场交易端明显回暖，且重点一二线城市凭借楼市稳健等优势，土地成交热度及收金表现也较领先于三四线城市。”诸葛数据研究中心分析人士如是说。

自今年以来，多城开启“少量多次”的分散式供地模式，年内月度供应呈现明显稳态。但从前5个月累计供地量来看，今年土地供应规模尚处于较低水平。虽然5月份土地市场推地力度稍有增强，整体供应规模上升，但相较去年同期仍有一定差距。

对此，诸葛数据研究中心预计，随着接下来土地市场供应节奏加快以及市场信心进一步提升，土地成交规模有望延续稳步上升态势。由于当前重点城市土地市场热度较高，预计接下来土地市场整体溢价水平仍有较大的上升空间。

张凯则表示，今年以来地方债务风险对当地土地市场的影响也较为深远。比如产业基础薄弱导致一般公共预算收入有限，人口存在外流风险。此外，在债务风险化解压力之下，地价回撤弹性较大，有潜在高价拿地站岗风险。

易居企业集团CEO丁祖昱认为，进入5月后，整体市场销售不断走弱，房企现金流并未得到明显改善，投资策略也是选择收敛、聚焦核心城市。因此，未来土地市场仍将延续近期“局部火热、整体偏冷”的格局。核心城市的核心地块依旧会“僧多粥少”。

但对于大部分三四线城市，丁祖昱表示，短期热度难见起色，底价成交是常态。就拿地企业而言，未来参与投资的主体仍会以“老面孔”为主，头部的央国企以及部分地方民企是主力军。