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市场深读: 不探索新发展模式,房地产可能很难稳定下来

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近期的楼市表现,让各方都倍感困惑。即便政策那么大力度、那么持久地纾困,即便房贷额度那么宽松,利率那么低,即便开发商那么大尺度地降价促销,即便中介和渠道那么拼命地去营销客户,但地产下行的态势依然缓解不了。有一个共识逐渐清晰,即不探索新发展模式,房地产可能很难稳定下来。近期,笔者也调研了地方政府、开发商,也参加了多场讨论,发现对于什么是“新发展模式”,管理者也好,业内也好,认识和思路差异太大了。

对于很多地方政府来说,他们关心的是怎么才能稳定房地产市场,甚至能让市场迅速触底回升,仍是过往的老一套“快节奏”逻辑,对于新发展模式这种“慢节奏”逻辑,一来没有思维上的惯性,二来也不知道如何着手。所以,我们看到,地方政府能做的,就是在传统的需求端框架下“打转转”,工具也就是那几招,比如松绑限制性措施,公积金、补贴等,一轮不行就再来一轮。

还有的地方,想着怎么优化营商环境,招商引资下指标,吸引开发商拿地,对接金融机构更多地放款。对一些卡壳的项目,不遗余力地疏通环节,甚至现场办公,尽快转化为能销售的项目。对多数开发商来讲,他们现在正在“内卷”的道路上焦头烂额:拿地都集中在那几个城市,那几个片区,产品设计都一样,同质化严重,营销手段也一样,依赖渠道,给出高佣金,竞争可谓激烈。对于新模式,一贯的认识就是,更高端的材料部品或装修标准。

当市场还是不断下行时,开发商一致认为,自己的产品没有错,主要原因就是需求不足、需求观望,自然就呼吁政策要积极作为。于是,地方政府就想着,怎么再搞一轮政策纾困或刺激。当下,地方政府也好,开发商也好,很少从供给端考虑问题,即我的住房供应政策有没有问题,市场购买力怎么样,供应的产品在区位、配套设施、户型设计等方面是否匹配需求。

笔者认为,所谓的“新发展模式”,千万不要认为是高大上的东西,要从供给端(而不是需求端)去思考和突破。从满足居民普通住房需求,特别是从作为住房需求主体的新市民、年轻人来着手,并不需要高科技的、所谓第几代产品。能做到如下两点,新发展模式就到位了:一是房子要能如期、保证质量地建起来,学校等公共配套和房子能同步、同品质交付;二是要捕捉不同群体对于住房需求的最新变化,并在住房供应政策上做及时的调整。

这些年,笔者调研过很多新盘,发现没有被诟病的项目基本上没有。比如,墙皮脱落开缝、渗水漏水、物业变脸,承诺的幼儿园、小学迟迟不到位,甚至路都通不了。即便一些国企开发商也概莫能外。根源上讲,还是迎合资产增值的理念,透支或“抢食红利”的心态,对产品本身关注度不够。这也是为什么,过去业主维权没有现在这么多的原因,因为房价在涨。

所以,过去各地的楼市调控政策都是直线思维,需求端做“量的管控”,或收紧或释放。开发商也一样,都在做规模、做“高周转”,都不太关心产品力,不关心需求变化。从资产属性到民生诉求主导,发展时代彻底变了,不能总是直勾勾地盯着如何激发购买力,要回归到供给端、产品上。没有购买力的,要懂得变通和迂回,夯实就业、降低居住成本、休养生息。

这样,城市的内需和消费就起来了。有了消费和内需,就有了就业;有了就业,就有了信心。然后,就会有很多人去实现居住的消费升级。不要怀疑百姓为实现美好人居诉求的努力,每一个人都想过上高品质的生活。衣食住行中的“衣食行”,这些年解决的不错了,唯独住,还有很大差距。这就是潜力,也是政策该认真思考的重点。当然,最重要的一点是,房子要能顺利交付,保证质量、保证配套。做不到这一点,也就不要谈什么新模式了。

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