保租房和商业化房源并驾齐驱, 同质化如何实现高出租率?

“近一年住房租赁行业的变化，主要是房地产行业，由‘商品房旧模式’到‘租住并行新模式’转变；长租房市场构成从商业化房源为主，过渡到保障性租赁住房（简称“保租房”）和商业化房源并驾齐驱的状态。”近日，在克而瑞租售主办的第七届地新引力峰会上，克而瑞租售总经理王伟如是说。

随着地方国企建设保租房的进程不断加快，大批量的新建租赁大社区将集中入市，如何形成差异化、实现高出租率也将成为企业及运营商亟待破解的难题。

随着保租房建设进度不断加快，下半年将有一批大社区集中入市。

保租房、商业化房源并行格局显现

相较于个人租赁房源表现稳定，从供给侧方面来看，今年租赁市场相比往年，无论规模还是产品类型，均丰富了很多。随着保租房项目逐步入市，尤其是越来越多的新建大型社区进入住房租赁市场，市场活力加速激活。

克而瑞租售总经理王伟指出，近一年，长租房市场构成从商业化房源为主，过渡到保租房和商业化房源并驾齐驱的状态。与此同时，企业从被动做租赁转向主动，民企主动拿地通过多种方式切入住房租赁赛道。

此外，王伟指出，行业发展现状中，各地保租房筹集压力仍处高位，以集中新建为主向配建为主转变，改建、代理经租转保的重要性提升；机构化长租公寓规模保持持续增长，而个人房源新增供应量持续下滑。

王伟提到，整个长租房行业将出现商业化房源与保租房齐头并进、共同发展的格局；租金增长进入平稳期，企业通过租金增收的空间收窄，对运营提效的要求提升；各主体相互合作时更注重专业分工，完成各自诉求满足趋势发展。

克而瑞集团董事长丁祖昱指出，中国房地产行业发生了天翻地覆的变化。当下，传统房地产的逻辑受到较大挑战，就算是租赁市场也做不到遍地开花。从短期来看，租赁最大的发展可以争夺两个需求：一是争夺原来买房的需求，另一个是争夺散租的客户。“目前长租行业还有一些压力、挑战，但未来发展方向、前景一定是好的。行业中‘二房东’可能会长期存在，希望通过更多正规、专业机构，把‘二房东’慢慢替代，改变传统租赁行业落后的状况。”丁祖昱如是说。

看好未来行业发展与万亿市场体量

不容忽视的是，相比前几年，目前租赁市场明显热闹了很多，也吸引了不少投资者的关注。

华润置地旗下公寓REITs的平台总经济师王戈宏指出，目前很多企业“勇猛”地扎进租赁市场，是看好未来十年的发展与几万亿的市场体量。特别是大量投资人重新审视这一行业，用资本推动行业发展，可以让行业里有丰富经验的机构运营者用精细化、专业化、数字化的管理创造资产的价值。

不过，在这一过程中，不少业内人士呼吁，投资要理性。思睿集团创始人倪文弢从投资者的角度分析指出：“有适合的项目我们愿意投，但也不能随大流、盲目地投，专业、细节很重要。现在我们不会有太多规模上的追求了，而是保证成功率。行业很有发展空间，但其优劣势也很明显，在这个过程中，希望专业机构耐心地去发展。”

“整个租赁住房行业正在发生着深刻变化，我们所面临的是一个充满不确定的行业环境，但仍有一些市场趋势是确定的。”城家总裁、华住集团高级副总裁庄松成指出，疫情管控放开，预示着“大需求”的确定；政策支持，预示着“强供给”的确定；增速明显，预示着“快发展”的确定；长坡薄雪，预示着“大市场，看长期”的确定。

庄松成指出，在不确定性里寻找确定性，在确定性里把企业可以做的事情做好。在这一过程中，企业要有精益思维，即把握好客户需求，用相对较低成本、相对较好的质量，通过不断创新的方式，解决不同赛道上客户的需求。

同质化背景下企业面临突围难题

值得一提的是，随着保租房建设进度不断加快，地方国企积极实践，新增租赁用地上建设的大社区相继建成，下半年有一批大社区集中入市。在此背景下，有业内人士担忧，租赁市场由于产品雷同度较高，这对于运营方、投资方而言，或带来不少压力。因此，如何形成差异化，实现高出租率，成为各大企业以及运营方要破解的难题。

以上海为例，克而瑞统计显示，2021-2023年第一季度，上海新建成已入市租赁项目房源约3万间， 预计2023年内将有30个项目约3万间的新建保租房入市，占到上海现有机构化租赁房源（16万间）的36%，对上海部分区域的租赁市场会造成持续冲击。

与此同时，新入市的大型租赁社区项目，在产品设置上趋同，即按政策要求，原则上单套建筑面积不高于70平方米，大部分产品的面积在30-50平方米之间，这也导致同一区域竞争激烈，某些项目空置率较高。

瑞威资管副总裁宋昊指出，目前长租公寓市场参与方较多，但真正可以把运营提升到符合大家预期，或者提升到一个行业领先水平的难度系数很高，其中面临的难点之一在于运营方面同质化较严重，每间房20平方米左右甚至更小，设施、设备相似性很大。另外，长租公寓在成本控制方面，除装修成本外，在运营上也面临如何降本增效、提升公司运营水平的问题。

不过，在这一过程中，对企业而言，同样也面临很多机会。倪文弢指出，对商业化长租公寓而言，如何提升产品力，在细分市场上找到客户、看到需求，其中有很多的打磨空间。只有在产品上打造差异化，才可以获得不错的运营收益。

对于解决方案，王伟指出，企业提供优质运营服务，达到长期运营，增加投资回报水平；提升产品力来提高产品坪效；因地制宜拓展来客渠道、政企合作促成人才安居。