政策解读:济宁市城镇低效用地再开发政策解读五问五答

近日，在济宁自然资源和规划获悉，济宁市出台《关于推进城镇低效用地再开发的实施意见》，从正向激励和反向倒逼两方面制定系列配套措施推进低效用地再开发。

1.请介绍一下什么是 城镇低效用地？

答：城镇低效用地是指经第二次全国土地调查已确定为建设用地中的布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的城镇存量建设用地，权属清晰、不存在争议。

2.哪些可列入改造开发范围的建设用地？

答：（一）国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；不符合安全生产和环保要求的用地；“退二进三”产业用地。

（二）布局散乱、设施落后，规划确定改造的老城区、城中村、棚户区、老工业区等。

（三）投资强度、容积率、地均产出强度等控制指标明显低于地方行业平均水平的产业用地；参照“亩产效益”评价改革确定的“限制发展类”企业名单认定的产业用地。

3.哪些是不可列入改造开发范围的建设用地？

答：现状为闲置土地、不符合土地利用总体规划（国土空间规划）的历史遗留建设用地等，不得列入改造开发范围。

4.请介绍一下再开发模式？

答：（一）政府收储改造。改造地块规划用途为商品住宅或城市基础设施、公共设施用地的。

（二）原土地使用权人改造。除应由政府收回的外，原土地使用权人可通过自主、联营、入股、转让等多种方式改造开发。在改造过程中，允许按规划对用地性质、建筑容量、建筑高度适当调整，可通过存量补地价、协议出让方式完善用地手续。

（三）原农村集体经济组织改造。涉及城中村集体建设用地改造的，在符合规划、用途管制和尊重群众意愿的前提下，可依法征收后进行改造开发，允许集体经济组织自行或引入社会投资主体参与再开发。

（四）市场主体改造。鼓励和引导有实力且有开发经验的企业参与前期再开发。在符合规划的前提下，通过公开招标方式确定市场主体收购相邻地块，实施集中连片开发。

5.请介绍一下再开发政策配套措施？

答：（一）加强规划保障。对拆除重建方式实施的项目，因用地和规划条件限制无法实现盈亏平衡的，可通过政府补助、异地安置、容积率异地补偿等方式统筹平衡。

（二）实施增存挂钩制度。落实增存挂钩机制并获得省级奖励新增用地指标的县（市、区），谁获得谁使用。

（三）加大财税金融支持力度。各级政府（管委会）要落实资金保障，重点支持“工改工”和公益性项目建设。根据再开发项目特点和需求，创新信贷金融产品，提供信贷支持。

（四）支持加快转型升级。在符合规划前提下，经批准利用现有房屋和土地兴办文化创意、科技研发、健康养老、工业旅游、众创空间、生产性服务业、“互联网+”等新业态的，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地为期5年的过渡期政策。5年期满或者涉及转让需要办理用地手续的，可按新用途、新权利类型、市场价办理相关用地手续。

（五）鼓励异地搬迁改造。对需要异地搬迁且符合国家产业政策的工业项目，经依法批准收回原国有土地使用权的，可以协议出让方式为原土地使用权人异地置换安排工业用地。由当地政府收回后通过招拍挂方式出让的，可结合实际对企业给予支持。

（六）拓宽土地储备资金渠道。对列入再开发数据库，地方财政资金难以落实的项目，各级土地储备机构要加大前期开发扶持力度。鼓励引导社会资金依法依规参与政府储备土地的前期开发。

（七）发挥市场配置资源作用。通过完善交易规则、健全服务体系、降低交易成本等手段，鼓励引导低效用地进入土地二级市场交易流转。

（八）强化倒逼促改措施。结合“亩产效益”评价改革工作，以市、县（市、区）为主体，开展工业企业分类综合评价，实施资源要素差别化配置政策。建立自然资源、生态环境、市场监管、税务等多部门联合执法机制，运用综合手段倒逼企业加快转型升级或有序退出低效用地。