土拍“冷热不均”:核心区数十家抢地,非核心区底价成交

52家房企涌入成都，杭州一地块参拍房企数量创新高......近期，上海、杭州、成都多个热点一二线城市进行了集中供地，优质地块供应带动房企拿地热情恢复，但不同城市土拍“冷热不均”的现象仍然明显。

中指研究院分析师孟新增提到，2023年，22城“集中供地”进一步淡化，普遍发布2023年土地拟出让清单，并采取“多次少量”模式供地，根据中指研究院数据，截至4月27日，22城住宅用地合计推出271宗，规划建面2340万平方米，较去年同期下降49.5%，缩量趋势未改。

土拍市场分化，不同城市“冷热不均”仍然明显

中指研究院数据显示，今年4月，全国22个重点集中供地城市中共有11个城市挂牌出让宅地80余宗。其中，6个城市为首批集中出让：广州6宗、青岛2宗、长沙8宗、上海19宗、无锡6宗、济南6宗。其他城市如合肥出让今年第二批次11宗地块，杭州出让今年第三批次12宗地块，以及成都6宗、天津5宗、北京2宗。

在本轮土拍中，上海一次性推出19宗涉宅用地，拍地总金额近519亿元，平均溢价率约7.3%，头部房企回归积极补仓，共吸引超50家房企竞拍，为近六年最多。另外，杭州市、合肥市和无锡市三大长三角核心城市也在本轮集中供地中完成累计成交金额近370亿元，杭州市12宗地块仅花费50分钟就全部出让，合肥土拍的参与房企总数则超60家。

但是，不同城市“冷热不均”仍然明显，“分化”仍是土拍市场关键词。

孟新增提到，2023年以来，随着经济预期边际好转、房地产政策进一步显效，核心城市土拍情绪回温，但城市、板块间分化现象仍较明显。

根据中指研究院数据，截至4月27日，22城成交地块地价上限占比达47%，底价成交占比达45%。具体来看，北京、上海、杭州、合肥地价上限占比均在六成以上，其中，北京朱辛庄地块吸引42家房企参拍报名，创北京地块参拍企业数量纪录；杭政储出[2023]4号地块共有60家房企参与摇号，创下近两年单宗地块报名房企数量新高；成都4月18日土拍中有52家企业报名，青羊区内金沙35亩地块有35家进入摇号抽签环节；上海土拍中万科、华润、中海时隔三年重回土拍市场，且多宗地块超10余家参与现场竞价，地价达到上限的地块占比达79%。苏州、宁波、南京、长沙、青岛核心板块土地竞争激烈，竞拍至地价上限，而非核心区土地多底价成交，板块间分化明显。

根据中指数据CREIS跟踪统计，1-4月非核心一二线城市土拍市场仍以底价成交为主，如郑州在首轮土拍中推出11宗地块，其中10宗底价成交；长春推出8宗地块，其中7宗底价成交。天津于4月28日出让的3宗宅地也均以底价成交。

业内认为，当前市场热度仅限于部分高能级城市，部分城市土地市场仍在调整通道，而三四线城市的房地产市场疲软恢复难度仍较大。

民企拿地意愿提升，央企国企仍是拍地“主角”

另一方面，从拿地房企来看，央国企仍是拍地主角，不过部分城市民企拿地金额占比提升。

以上海首轮土拍为例，参拍的50余家企业中虽然有近20家民企，但19宗地块中14块被国企和地方国资竞得。另外，截至4月底，2023年北京住宅用地央国企拿地金额占比近七成，民企拿地力度整体来看仍在低位。

按照中指研究院提供的数据，2022年22城集中供地累计拿地金额中，央国企占比37%，地方国资占比42%，民企占比仅16%，央企、国企、地方国资是拿地主力。2023年以来，22城已成交城市中，北京、上海、苏州、郑州仍以央国企和地方国资为拿地主力，其中郑州地方国资占比达六成；而杭州、南京、成都、宁波城市民企拿地金额占比有所提升，如杭州民企拿地金额占比在五成以上，较2022年提升3.9个百分点，其中滨江仍为民企拿地主力；南京土拍民企拿地金额占比亦有所提高，伟星、欣源置业等民企均竞拍至地价上限摘取地块；成都更多的是当地民企，如诚一投资、四川邦泰置业、乐山海天、嘉禾兴等。

同时，值得注意的是在市场升温之下，北京两宗地块土拍规则升级，竞拍规则有所收紧。北京土拍新规则要求禁拍企业范围由“同一企业及其控股的各个公司”向上溯源到“同一集团成员企业”，有利于促进市场公平竞争。

业内指出，2023年以来，北京土拍情绪相对较高，特别是3月23日成交的朱辛庄地块创地块参拍企业数量新高，吸引42家房企参与摇号，其中有些参拍公司虽然不属同一企业，向上追溯属于同一集团，一定程度上提高土地摇号中签率。此次规则调整，有利于维护土拍市场“公平、公开、公正”的交易原则。

另根据中指研究院发布的《2023年1-4月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》，2023年1-4月，TOP100企业拿地总额3150.1亿元，拿地规模同比下降13.1%，降幅继续收窄。TOP100门槛值为10亿元，较上年同期42亿元大幅下降。TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为56.67%。

从新增货值来看，华润置地、建发房产、万科占据榜单前三位。2023年1-4月，华润置地以累计新增货值503亿元占据榜单第一；建发房产、万科紧随其后，累计新增货值规模分别为418亿元和337亿元。TOP10企业2023年1-4月新增货值总额3152亿元，占TOP100企业的33.4%，新增货值门槛为38亿元。