开发投资有望逐步企稳!一季度全国商品房销售额同比转正

4月18日，国家统计局发布2023年1-3月份全国房地产市场基本情况，一季度在政策加持以及前期积压需求释放带动下，1-3月，全国商品房销售面积同比下降1.8%，较1-2月收窄1.8个百分点，延续收窄态势；商品房销售额同比增长4.1%，结束2022年以来月度累计同比连续下降的趋势。

从房地产开发投资情况看，1-3月份，全国房地产开发投资25974亿元，同比下降5.8%，较2月末小幅回落0.1个百分点。其中，住宅投资19767亿元，下降4.1%。

国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，随着刚性和改善性合理住房需求的释放，房地产销售出现积极变化，房地产开发投资也有望逐步企稳。

商品房销售额同比转正，住宅销售额同比增7.1%

在购房支持政策推动下，一季度住房销售出现积极变化，商品房销售额增速在13个月后重回正增长。

国家统计局数据显示，1-3月份，商品房销售面积29946万平方米，同比下降1.8%，其中住宅销售面积增长1.4%。商品房销售额30545亿元，增长4.1%，其中住宅销售额增长7.1%。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰指出，1-3月新建住宅销售进一步回暖，全国商品住宅销售面积同比增长1.4%，这是自去年年初以来首次同比增长，住宅销售额累计同比增幅扩大至7.1%，比较来看，2023年一季度新建商品住宅销售规模仅次于2021年峰值水平。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄指出，销售端指标继续改善，释放正向信号，其中，商品房销售面积同比降幅3.6%收窄至下降1.8%，销售金额同比下降0.1%回升至增长4.1%。

不同区域的修复程度也不同。东部地区市场销售修复更快，1-3月，东部地区商品房销售面积同比增长2.4%，销售额同比增长9.3%，均高于中部和西部地区，东部地区市场的较快修复，也带动全国商品房销售均价继续上涨，1-3月销售均价同比上涨6%左右，涨幅扩大。

从单月来看，3月单月商品房销售面积为14813万平方米，较上月微降2.11%，商品房销售额为15096亿元，较上月微降2.28%。

另据中指研究院数据，重点50城在3月季度末市场冲高后，4月上半月新建商品住宅周度成交规模整体有所回落，市场活跃度已出现下滑。短期来看，前期积压需求进一步释放后，需求释放动能整体弱化，而部分核心城市在供给端仍有一定支撑带动下，市场活跃度仍有望持续，但库存压力较大、城市基本面偏弱的城市，市场下行态势或更加明显，城市分化行情加剧。

住房销售回暖带动房企资金端改善

国家统计局数据显示，1-3月份，房地产开发企业到位资金34708亿元，同比下降9.0%，降幅收窄6.2个百分点。其中，国内贷款4995亿元，下降9.6%；利用外资8亿元，下降22.7%；自筹资金10171亿元，下降17.9%；定金及预收款11909亿元，下降2.8%；个人按揭贷款6188亿元，下降2.9%。

陈霄提到，从各渠道资金看，各项同比降幅全部收窄，其中，个人按揭贷款同比降幅由15.3%收窄至下降2.9%，降幅收窄最为明显。今年3月17日央行宣布全面降准0.25个百分点，同时多城下调首套房贷利率，信贷环境相对宽松，购房者入市积极性提升。同时，融资政策宽松，房企合理融资需求得到满足，流动性压力逐步缓解。预计下月信贷环境宽松态势延续，房企资金端将进一步改善。

植信投资研究院资深研究员马泓认为，住房销售改善带动房企预收款及个人按揭贷款资金增加，叠加“住房金融三支箭”促房企资金来源边际改善。

“保交楼”专项借款推动房屋竣工回升

国家统计局数据显示，1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积764577万平方米，同比下降5.2%。其中，住宅施工面积538214万平方米，下降5.4%。房屋新开工面积24121万平方米，下降19.2%。其中，住宅新开工面积17719万平方米，下降17.8%。房屋竣工面积19422万平方米，增长14.7%。其中，住宅竣工面积14396万平方米，增长16.8%。

马泓提到，“保交楼”专项借款推动房屋竣工较快回升，一季度房屋竣工同比增长14.9%，并带动房地产投资下跌动能减弱。

按照国家统计局数据，一季度房地产投资累计同比下跌5.8%，较2月末小幅回落0.1个百分点。

马泓认为，房地产投资回落主因是土地购置费集中缴款因素等暂时性抬高了年初的环比基数，总体来看投资跌幅较2022年末收窄4.2个百分点，表明房地产投资的前景正在稳步改善。

截至3月末，商品房待售面积64770万平方米，同比增长15.4%。其中，住宅待售面积增长15.5%。

刘丽杰指出，开年以来二手市场的卖旧买新改善需求带动新房市场销售修复，房价出现止跌企稳态势，但另一方面库存还在上升，房企目前拿地开发的需求仍然较弱。预计未来政策在销售端仍然会加大支持力度，一些阻碍换房改善需求的政策将逐步退出，房价稳定上涨给市场注入信心。下半年销售同比增速将继续加快，库存压力得到改善，预计新开工面积降幅逐步收窄，土地市场也将逐步回暖。

展望二季度，马泓认为，预计各地仍将大概率保持较为宽松的购房政策，季节性改善特征和去年低基数效应将帮助整体商品房市场在二季度具备复苏的延续性，房价有望持续回升。二季度房企综合偿债还款压力略有减轻，房地产投资跌幅可能加快收窄步伐。