多城普通商品住宅用地供应明显下降:部分库存积压严重

4月13日，根据中国土地市场网发布的信息，安徽省合肥市发布2023年度国有建设用地供应计划 (市本级)。合肥市2023年度市本级国有建设用地供应计划总量为2146.67公顷。其中，商业服务业用地供应计划为60公顷，占计划总量的2.8%，与2022年实际供应量相比减少29.91%； 居住用地供应计划为540公顷，占计划总量的25.16%，同比增长16.11%，540公顷中有400公顷为商品住房用地，占居住用地供应计划的74.07%；与2022年的433.33公顷相比减少约7.7%。

此前，已有近50个重点城市公布了2023年土地供应计划。不少重点城市的商品住房用地供应面积大幅减少。

城市商品住宅供地最多降近七成

以重庆为例，2023年，重庆全市计划供应国有建设用地14762公顷，重庆全市计划供应住宅用地1162公顷，占今年计划供应国有建设用地总量的7.8%，与去年计划供应住宅用地2243公顷相比减少48.19%。1162公顷中，商品住宅用地1155公顷、租赁住宅用地7公顷，与去年相比，重庆今年商品住宅用地计划供应量减少38.95%。

南宁市公布的2023年供应计划显示，今年全市供地总量约为35047亩，其中普通商品住宅用地计划供应2600亩，比2022年的4200亩减少了约38%，计划出让面积创近3年新低。

克而瑞报告显示，就已经公布供地计划的15个一二线城市数据来看，2023年房地产开发用地明显减少，尤其是租赁用地（含保租房和市场化租赁）规模仅有419公顷，同比降幅达51%；其次，普通商品住宅用地供应也明显减少，同比降幅达19%；只有保障性产权住宅用地略有增加，增幅为5%，一二线保障性住房供给力度不减。

从典型城市2023年普通商品住宅计划供应量较2022年变化情况来看，多数城市普通商品住宅供应量较2022年均有不同程度的下滑。其中，去化压力较大的长春降幅最显著，降幅近七成。

克而瑞数据显示，截至2022年末，长春商品住宅去化周期超35个月，去化压力巨大。受此影响，长春2023年大幅削减了宅地供地计划，2023年全年普通商品住宅用地计划供应量仅187公顷，相比2022年降幅高达66%。与之类似的还有重庆、呼和浩特、南宁等，这些城市去化周期均超18个月，并且2023年普通商品住宅用地计划供应量同比降幅均在38%以上。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，近两年，受房地产市场深度调整影响，企业拿地意愿及拿地力度均出现明显下降，全国土地市场陷入低迷，根据中指数据，2022年，全国住宅用地供求规模同比降幅均在三成以上。

陈文静进一步说道，2023年以来，各地依据自身市场特点调整供地计划，具体来看，除个别热点一二线城市土地计划供应规模有所增加外，多数城市供地计划量较2022年下调，而供地计划量明显下降的城市，受房地产市场库存量较大、房地产销售市场恢复持续性不足、2022年供地计划完成率较低等因素影响较大，如长春、重庆当前市场信心仍偏弱、中长期库存较高，2022年供地计划完成率均低于两成，2023年供地计划量较2022年降幅均在四成以上。

“推动更多存量项目加快入市去化”

去年12月，自然资源部办公厅印发《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，其中提到因城施策安排计划总量，凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市应控制供应规模，其中已供应未竣工住宅用地面积超过近3年平均完成交易量5倍的城市，应从严压缩计划规模直至暂停供地。将建立拟出让地块清单公布制度，每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，给市场主体充足的时间预期预判；同时，详细清单内的地块可以分批次出让。

到了今年1月，在全国自然资源工作会上，自然资源部部长王广华表示，要统筹优化“十四五”时期土地计划指标分配，适当增加2023年指标，支持“十四五”规划重大工程尽快落地，支持交通、能源、水利、信息等基础设施建设，支持城市群和都市圈建设现代化基础设施体系。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，今年多地宅地供应减少是符合国家供地规划的。

关荣雪续指，宅地供应减少也与楼市修复较慢有关，考虑到部分城市土地库存积压较为严重，房企拿地较为谨慎，各地制定计划避免供大于求的状况出现从而影响楼市稳定发展；另外，各地通过优先安排重大基础设施、产业服务业等项目用地，以支持“十四五”规划重大工程尽快落地。

从影响来看，预计住宅用地供应缩量将会在一定程度上提升房企拿地的竞争强度，避免地块流拍严重，保障土地资源的高效利用，同时也将维持一定的市场热度；除此之外，也会推动更多存量项目加快入市去化。

在楼市逐步回暖的郑州，根据郑州市住房保障和房地产管理局今年发布的房地产市场销售情况，商品住宅批准预售面积远远少于销售面积。1月，商品住宅批准预售面积46.31万平方米；商品住宅销售4920套，销售面积62.18万平方米，销售均价11879元/平方米。2月，郑州商品住宅批准预售面积14.4万平方米；商品住宅销售12583套，销售面积135.71万平方米，销售均价12029元/平方米。

陈文静也持相同观点并认为，当前房企普遍采取“以销定投”的策略，确定性的销售去化成为房企拿地的首要标准之一，而地方政府降低土地供应，能在一定程度上缓解市场供大于求的压力，从而进一步稳定市场预期。

克而瑞报告显示，上海、苏州等核心城市宅地供应规模较为平稳，这些城市商品住宅去化速度较好、库存压力也相对较轻，地方自规局在供地规模上也保持相对稳定。譬如上海，截至2022年末，其去化周期仅有6.9个月，2023年普通商品住宅用地计划供应量为505公顷，与2022年基本持平。广州住宅用地供应计划更是连续五年保持增长，2023年普通住宅用地供应计划同比增长26%。广州规划和自然资源局亦就此表态，充足的住宅用地供应量是实现“稳地价、稳房价、稳预期”的有力保障。

广州市规划和自然资源局今年1月发布的2023经营性用地供地蓝皮书显示，2022年广州市供应建设用地2882.06公顷，超额完成年初制定的2505公顷计划任务，供应计划实施率115.09%。全年计划供应居住用地751公顷，实际供应690.43公顷。

克而瑞指出，在行业规模下行、库存压力持续高位的当下，大部分重点城市在供地计划中都缩减了宅地供应量，同时一二线城市小幅增加了保障性产权住宅用地的供应，整体来看，重点城市的宅地计划供应量是适度的。另外，从已经集中挂地的城市来看，首轮集中供地大都采用提质缩量的供地策略，规模较去年首轮偏小，质量上有明显提升，深圳、苏州、杭州、南京、宁波、合肥等热点城市优质地块依然备受追捧，这些城市均有多宗地块触顶成交，在此助力之下，3月份溢价率升至7.3%，创下2021年8月以来新高。