唤醒沉睡资产、提振消费!发改委明确支持商业地产REITs发行

3月24日，国家发展和改革委员会（简称“发改委”）发布《规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作》的通知（下称“通知”），其中提出，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。通知同时强调，严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。

也就是说，此次通知将不动产投资信托基金（REITs）项目的申报首次涵盖了商业地产领域，但同时也强调，REITS不能用于商品住宅开发领域。一“开”一“禁”，明确了REITS创新的方向和边界。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出：“发改委支持商业地产REITS是在当前支持消费，扩大内需的大战略的背景下出台的，比如提到的商场、百货商场、农贸市场等都是与消费息息相关的，这些商业地产具有稳定的现金流，可以通过REITs的方式来提供增量的资金支持。”

3月24日，发改委发布通知，将不动产投资信托基金（REITs）项目的申报首次涵盖了商业地产领域。图/IC photo

明确支持商业地产REITs

根据2020年7月发改委发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》，酒店、商场、写字楼、公寓、商品住宅等房地产项目未曾纳入REITs试点。而此次通知提出，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

对此，易居研究院研究总监严跃进表示：“此次政策最大的亮点在于，过去提及REITs是从盘活存量资产的角度进行的，而此次立足点有变化，即是从提振消费的角度入手的。这也是我们理解商业地产REITs创新所需要关注的地方。”

“此次提及的商业地产，主要包括百货商场、购物中心和农贸市场等。从目前的基础条件看，购物中心或成为一类主流的创新场域。同时，此类领域的创新，也意味着在原来保障性租赁住房的REITs创新基础上，商业地产也开始进入到实质性的改革过程。从这个角度看，房地产领域的金融创新进入到积极重要的一步。”严跃进补充说。

同时，此次通知也对REITs项目的收益水平提出明确要求。根据不同类型基础设施REITs项目的具体情况，合理把握项目收益水平。申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。可通过剥离低效资产、拓宽收入来源、降低运营成本、提升管理效率等多种方式，努力提高项目收益水平，达到项目发行要求。首次发行基础设施REITs的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水称：“推进REITs常态化发行，将能充分发挥REITs助力盘活存量资产、扩大有效投资和降低实体企业杠杆率的重要作用。”

唤醒万亿“沉睡资产”

事实上，REITs扩展到商业地产领域对房企和商业地产市场具有积极意义。从当前背景来看，我国有高达数十亿平方米的商业地产物业，价值高达数十万亿元，这是重要的经济资源，但由于商业地产与资本市场的渠道并不通畅，这些商业资源很多都是沉睡的资产。而REITs引入商业地产领域可以盘活资金资源，增强房企资金流。

对此，刘水表示：“商业不动产REITs有望推进上市，将促进房企改善资产负债表。部分房企开发持有大量商业不动产项目，沉淀了大量资金，增加了资金负担，商业不动产REITs上市，将有助房企回笼资金、增强现金流，改善资产负债表。”

“REITs扩展至商业不动产，表明REITs覆盖支持的领域正在增多，我国REITs发展正在加快，将有力支持扩大直接融资，促进金融有力服务实体经济。另外，投资REITs波动小，收益相对稳定，是居民稳健投资良好渠道。”刘水补充称。

事实上，我国从政策上一直推进REITS试点扩展至商业地产领域。今年2月8日，原证监会副主席李超在中国REITs论坛2022年会上指出，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

在今年两会期间，全国政协委员、中信资本董事长张懿宸再度带来与此相关的提案，他建议，阶段性推出具有中国特色的商业不动产公募REITs工具，全力确保房地产市场平稳健康发展。

张懿宸委员认为，阶段性推出具有中国特色的商业不动产公募REITs工具，对于解决民生期盼、助力防范和化解金融风险、改善消费预期等具有积极意义，“通过商业不动产公募REITs产品，为当前地产困局注入新的能量，提振购房消费信心，发挥房地产对国民经济的支柱作用，促进社会经济大盘的稳定和发展。”

梳理我国公募REITs发展路径，我国从2020年4月开始试点基础设施公募，此后2022年5月，试点范围拓展到保障性租赁住房领域，紧接着2022年8月，首批3只保障性租赁住房REITs在沪深证券交易所同步上市交易，直至今年再将商业地产引入REITs，也体现了我国REITs起步晚、发展快的特征。