长租公寓成资本“香饽饽”,REITs退出类资产优势显现

近日，CBRE世邦魏理仕披露，其协助建发房产和领盛投资管理（LaSalle Investment Management，下同）完成上海建发珑庭一期8#、9#和10#楼（即上海杨浦新江湾长租公寓项目）的交易。

这并非个例。机构统计显示，今年租赁住宅受投资者关注度较去年大幅上升，在主流物业类型中的排名超过写字楼和零售物业升至第二位。这些积极的市场投资者，除了紧贴政策导向而为之，更重要的是，他们也想抓住这片巨大的市场，早早开展布局。

机构统计显示，今年包括长租公寓在内的租赁住宅受投资者关注度大幅上升。图/IC photo

长租行业受投资机构青睐

据CBRE世邦魏理仕披露，其成功协助建发房产和领盛投资管理完成上海建发珑庭一期8#、9#和10#楼的交易。据悉，本次交易标的项目位于上海杨浦区“建发·新江湾企业天地”，为建发房产在新江湾中心区开发的大型商务楼群。上海建发珑庭一期8#、9#和10#楼共计26299平方米，项目周边具备非常成熟的商务园区及商办写字楼，随着该项目的改造和入市，未来有望极大提升区域人才居住体验、更好地服务于区域发展。

据悉，收购方领盛投资管理团队深耕长租公寓领域，拥有丰富的长租公寓投资和运营经验。就在上个月，领盛投资管理还从朗诗青杉资本手中收购了上海市杨浦区的黄兴大楼。黄兴大楼临近杨浦滨江和五角场商圈商务区，是一栋楼高22层、地上建筑面积为11427平方米的独栋办公楼。该笔交易是高力国际在2022年长租公寓类项目中完成的第二笔交易。

无独有偶，全球最大另类资产管理公司之一的博枫资产管理，于去年8月收购一处位于上海市五角场新江湾板块的租赁住宅项目。该项目包含3座高质量新建楼栋，地上建筑面积约4.2万平方米。交易完成后，该项目正式命名为上海五角场博邻行政公寓，计划未来将提供约560间客房，定位中高端租赁住宅市场，这也是博枫在中国的第一个租赁住宅项目。

值得一提的是，除全球投资机构外，国内投资机构亦加速布局住房租赁领域。今年1月，建设银行旗下建信住房租赁基金与万科集团联合创立了“建万住房租赁投资基金”，规模高达100亿元，将用于投资收购房企存量长租公寓资产。其中，建信租赁住房基金（母基金）认缴出资约80亿元，万科认缴出资约20亿元，后续可能开放不超过30亿元的额度向社会资本进行市场化募集。该基金将统一委托万科旗下泊寓品牌进行高效运营，在进一步提升资产价值后，将通过市场化整售、公募REITs等退出安排实现投资收益。

对此，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示，通过存量物业盘活发展租赁住房是非常切实可行的可持续发展路径，私募基金进入到存量盘活领域，也是看到了未来住房租赁行业发展的大趋势。“对于存量盘活来说，私募基金是绝对的金融推手。因为存量盘活的本质是在资产管理，通过改变存量物业的原有用途，给存量物业赋予更大的利润上升空间。而改变后的新用途则需要在若干业态之间进行选择，租赁住房这一业态目前有明确的退出路径（公募REITs），因而成为存量盘活的优选业态之一，这也是众多基金进入行业的驱动力。”

赵然进一步分析说，如果说领盛投资管理等私募基金是“点状发展”，那么建信基金就是更加规模化的“以点带面发展”，即通过母基金的形式，在重点城市设立子基金，或者与某些企业（如万科）设立企业层面的子基金，规模化进入到存量盘活市场；通过私募基金完成存量收购后，可以有两条路径实现未来退出：一条路径是先进行Pre-REITs的尝试，待项目成熟且达到一定收益率后，实现公募REITs的退出；另一条路径是进行持续运营，待项目成熟且达到一定收益率后，再进行产权或股权的出售。

住房租赁支持政策进一步加码

投资机构的动作，也佐证了行业发展的动向，毕竟它们都是紧跟政策风向的。

实际上，租赁行业政策暖风一再吹来。2022年，以培育发展保障性租赁住房（简称“保租房”）为重心，我国住房租赁市场发展节奏明显加快，而进入2023年，支持住房租赁市场发展的导向仍在延续，行业金融支持政策进一步加码。

中央层面上，继续加大住房租赁金融支持力度，大力增加租赁住房供给。1月10日，人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，提出加大住房租赁金融支持，做好新市民、青年人等住房金融服务，推动加快建立“租购并举”住房制度。1月13日，国务院新闻办公室召开的2022年金融统计数据新闻发布会上提出，完善住房租赁金融支持政策，推动房地产行业向新发展模式平稳过渡；有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，在租赁住房方面，将设立住房租赁贷款支持计划。1月20日，全国住房和城乡建设工作会议提出规范发展住房租赁市场，加快发展保租房，全国40个城市新筹集保租房94.2万套；规范发展公租房，新开工公租房8.8万套等。2月10日，央行召开2023年金融市场工作会议，其中指出，加大住房租赁金融支持，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

业内人士指出，住房租赁贷款支持计划的落地，将进一步优化行业整体金融环境，从而提振企业参与的积极性，推动住房租赁市场活跃度提升。

在行业政策趋于完善的同时，长租项目稳定的经营模式获得了市场验证。“长租行业经过前几年的爆雷、试错，行业监管力度逐渐增加，监管政策不断完善，北京和上海两地相继出台了住房租赁条例，市场风险逐步出清，住房租赁项目的商业模式也经过市场反复验证，形成了稳定可持续的运营模式。”贝壳研究院高级分析师黄卉表示。

在此背景下，资本入局长租行业，在黄卉看来，代表了对未来国内住房租赁市场向好发展、项目投资回报率不断提升的预判。

REITs退出类资产或将获更多关注

实际上，2020年以来，全国长租公寓大宗投资加速增长。根据世邦魏理仕统计，2020年至2022年6月底，长租公寓大宗投资累计金额100亿元，大幅超过此前五年的交易总额。而世邦魏理仕今年2月发布的《2023中国投资者意向调查》显示，今年租赁住宅受投资者关注度较去年大幅上升，在主流物业类型中的排名超过写字楼和零售物业升至第二位。

这些积极的市场投资者，除了紧贴政策导向而为之，更重要的是，他们也想抓住这片巨大的市场早早开展布局，毕竟呈现在眼前的是一片“蓝海”。

世邦魏理仕《中国长租公寓投资报告》显示，2030年，中国机构化长租公寓需求规模将超过1200万套，受益于可持续的租赁需求增长、资产流动性和可规模化的巨大提升空间，长租公寓将成为未来十年中国最具成长性和商业地产类别之一。

对此，世邦魏理仕华东区投资及资本市场部董事江澜指出：“2021年以后，针对机构化住房租赁市场的政策支持力度进一步加大，重点涉及盘活存量资产、税收优惠、融资和资本市场这几个方面。随着各项政策的落地和常态化，预计长租公寓投资市场将大有可为。”

仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部副总裁魏骏亚也表示，随着社会及经济活动的回暖，长租公寓租赁需求及运营表现将稳步回升并持续增长，长租公寓市场的发展前景和韧性给予投资人信心，视时机入市交易；在“盘活存量资产”政策的引导下，预计2023年各类存量物业如闲置工业厂房、老旧酒店等将被改造为长租公寓。此外，一系列利好政策以及四单保租房REITs的成功上市，为长租公寓投资人打开了新的推出路径，REITs退出类资产或将得到更多投资人的关注。