出售回迁房需要缴纳哪些税费？个税如何计算？最新回应

近日，有网友提问关于出售回迁房的问题，网友表示回迁房已有房产证，在不满两年的情况下再次出售该回迁房需要缴纳多少的税费？这套房子当时又补了几十万，个税怎么算？

对于网友提出的问题，市税务局回复如下：

您好！您的问题已收悉！

1.个人销售住房，销售方主要缴纳以下税种：

（1）增值税：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3 《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》的规定：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

如果缴纳增值税，还需要在实际缴纳增值税税额的基础上缴纳城市维护建设税（7%、5%、1%）、教育费附加（3%）和地方教育附加（2%）。 根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发〔1985〕19号）第四条规定：“城市维护建设税税率如下：纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。”《山东省财政厅 国家税务总局山东省税务局 关于实施小微企业“六税两费”减免政策的通知》（鲁财税〔2022〕15号）规定：自2022年1月1日至2024年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。自然人也可以享受该政策。

（2）个人所得税：《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）规定：对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。个人出售自有住房取得的所得，按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。适用比例税率，税率为20%，其计算公式为：应纳所得税额=应纳税所得额×20% 应纳税所得额=转让住房的收入额－住房原值和合理费用。

（3）对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

（4）对个人销售住房暂免征收土地增值税。

2.《个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。另政策规定个人转让自用5年以上的家庭唯一生活用房，免征个人所得税。您所购买的房屋若符合免征条件可享受免征，不符合需要按照政策规定计征个人所得税，同时个人所得税纳税人为转让房屋的个人。

具体计算征收过程为：转让房屋个人所得税=（转让收入-原值-转让过程中缴纳的税金-合理费用）Ⅹ20%。

其中：

1、转让收入为实际成交价格。

2、原值：商品房为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费；城镇拆迁安置房：房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款；房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为拆迁安置二人协议注明的价款及交纳的相关税费；采取调换方式，补拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，原值为拆迁安置协议注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；采取调换方式，补拆迁人除取得所调换房屋，又支付部分货币补偿的，原值为拆迁安置协议注明的价款和交纳的相关税费，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

感谢您的问政。