百城居民置业意愿调查: 预期2023下半年市场将逐步企稳

1月8日，中指研究院发布2023年百城居民置业意愿调查报告。报告显示，2022年购房需求呈现先降后微升趋势，置业意愿处于相对低位水平；伴随疫情防控明显放松、中央从供需两端支持房地产发展，楼市运行环境出现明显转向。

展望2023年，中指研究院指出，2023年，受访者收入预期出现明显改善，政策放松预期仍较大，同时在改善交付风险、刺激需求释放下，市场将逐步企稳复苏，但房价仍存在调整压力，下跌预期仍较为强烈，购房者观望情绪仍较浓，受访者计划于2023年进行购房的占比约占40%。

购房需求出现底部回升迹象

据中指研究院调查显示，2022年前三季度受访者购房需求呈现逐步下滑趋势，2022年第三季度购房需求降至谷底，占比约为55%，较二季度下降9个百分点，较一季度下降27个百分点；而四季度购房需求呈现底部回升，占比约为63%，环比提升8个百分点，主要是受疫情放松、中央及地方重磅救市政策提振带动，但与历史数据相比，整体购房需求仍处于相对低位水平。

图：2022年受访者购房需求占比变化

报告显示，2022年楼市整体呈现持续低迷运营，导致购房需求释放速度相对缓慢，成交置业处于低位。据中指研究院调查数据，2022年度约39%人群进行置业，购房人群多为刚需+改善，其中改善置业占比约为38%，较2021年增加5个百分点，首套刚需购房占比达到23%，同比下降3个百分点；未进行购房人群占比达到61%，尤其是下半年楼市二次降温、疫情出现长时间反弹，导致需求释放缓慢，还贷压力大、就业与收入不确定成为阻碍购房的主要因素，占比分别达到50%、44%，预期未来房价下跌也明显减弱购房意愿，占比约为33%，另外一部分未购房者主要是受首付资金不足影响，被迫购房计划延后。

近八成受访者预期下半年市场将逐步企稳

对于2023年居民购房预期展望方面，受访者收入预期出现止跌回升，同时，约76%占比的受访者表示自己所在城市市场将于2023年下半年逐步企稳修复。

据调查显示，受访者对2023年收入预期出现明显改善，其中未来收入增加占比约为41%，较2022年11月份提升11个百分点，未来收入下降占比约为9%，较2022年11月份下降9个百分点，主要还是受疫情管控放松、未来经济逐步复苏等因素带动；而部分人群仍然面临失业问题，据统计2023年预期失业占比约为12%，较2022年11月增加3个百分点，去年四季度以来呈现持续提升态势。

中指研究院报告显示，从不同城市来看，多数城市预期2023年收入会有提升，其中成都、桂林、莆田、福州、贵阳等城市预期收入提升占比较高，北京、上海、广州、厦门、武汉、重庆、郑州、济南、长沙等城市预期明年收入稳中有增，而兰州、天津、青岛、蚌埠、安庆预期相对较弱，收入下降预期明显，佛山、惠州、泉州、酒泉等城市分歧较为明显，收入增加占比较高，但收入下降、失业风险也较为突出。

同时，2023年政策放松预期仍较大。据调查显示，2022年政策放松预期呈现持续上升趋势，9月份以来持续位居高位水平，其中四季度政策放松预期约为46%，环比提升2个百分点，四季度政策收紧预期约为11%，环比下降2个百分点，主要是由于四季度中央开始重磅放松楼市调控，提升购房者未来政策放松预期，2023年政策放松预期约为46%，政策收紧预期仅为9%，明年整体政策放松预期仍处于相对高位。

不过，购房者对2023年房价下跌预期仍较强烈。据调查显示，购房者预期2023年房价下跌占比约为35%，较2022年提升17个百分点，预期房价上涨占比仅为12%，同比减少16个百分点；整体来看，2023年房价下跌预期仍较强烈，主要是经济环境持续低迷、收入受到明显影响，导致置业意愿、购房能力出现下滑，短期房价信心仍相对较弱，修复仍需时间。

图：受访者对2023年房价预期

从不同能级城市来看，北京、上海房价预期相对较好，稳中有涨占比较高，兰州、福州预期房价基本保持稳定，其他城市预期相对较弱，广州、成都、厦门、天津、贵阳、济南、青岛、重庆、武汉、郑州、惠州、泉州等城市预期房价稳中有降，佛山、安庆、蚌埠预计较差，下跌占比较高。

受访者预期今年下半年市场将逐步企稳。据调查显示，约76%占比的受访者表示自己所在城市市场将于2023年下半年才能逐步企稳修复，其中三季度占比约为41%、四季度占比约为35%。从各线城市来看，一线市场企稳时间相对较早，二季度复苏占比约为20%，三季度占比达到49%；二线城市或将于三、四季度企稳复苏，强二线城市或在三季度开始复苏，弱二线或要到四季度；三四线及县城复苏节奏相对较晚，或将于四季度出现企稳，2024年回暖占比也相对较高。从不同能级城市来看，上海、北京、成都楼市企稳预期较早，将于二、三季度出现复苏，长沙、济南、佛山、蚌埠等城市受访者预期三季度或出现改善，广州、天津、武汉、厦门、重庆等城市下半年出现回暖概率较大，而福州、泉州、莆田、桂林等城市将于2023年底企稳，郑州、青岛、贵阳、泉州、惠州市场预期分歧较大，楼市或将于2023年下半年-2024年出现回暖。

四成受访者有购房需求，改善需求占主导

中指研究院报告显示，2023年购房需求仍相对较弱。2022年楼市运行持续低迷，房价呈现波动下跌，导致购房信心持续较弱，据调查显示，计划于2023年进行购房的占比仅占40%，其中购房意愿较2022年更强占比达到50%，他们认为2023年市场或将逐步恢复，短期低迷行情将逐步减弱，或将成为短期置业最佳时期。

图：2023年计划购房占比

同时，伴随城镇化增速下滑、人口流动节奏放缓、居住需求逐步满足，居民住房需求逐步开始向改善方向发展，据调查显示，2023年改善购房需求占比达到40%，位居各类需求首位，而刚需占比仅为24%，呈现下滑趋势，投资购房、学区购房较2022年均呈现一定程度下滑，养老、度假购房需求较弱。

图：2023年购房者置业主要目的

从计划购房时间上来看，2023年购房需求多集中于二、三季度释放。调查显示，40%购房者将于2023年二季度进行购房，24%的占比将于三季度进行购房，而一季度、四季度需求释放相对较少，占比分别为18%、11%。

图：2023年计划购房时间分布

在政策调控方面，中指研究院调查显示，45%的受访者表示希望限贷政策进行放松，尤其是首套首付比例、二套首付比例下降，贷款额度提升，能够明显提升购房能力、降低购房门槛；37%占比希望进一步下调房贷利率，减轻未来还贷压力，尤其是存量高房贷利率，释放社会购买力，31%的人群表示可以适度提升普宅认定标准，能够综合降低税费、首付比例，吸引刺激需求快速释放。而降低交易税费、放宽落户、货币化安置等预期占比相对较低。