“三支箭”改善地产融资环境 ,房企信用风险将逐步缓释

“元旦假期来我们这儿咨询特惠活动的人明显增多，看房的人络绎不绝，现在我们楼盘只剩下几套低楼层的了。”北京市西三环某售楼处负责人告诉中国证券报记者。

感受到地产预期修复的不仅是售楼人员。“从整个行业来看，政策面逐步向好，而且力度、广度全面超出预期。”万科董事会主席郁亮近日在万科临时股东大会上如是说。

“第三支箭”持续加力正在开启房地产市场信心修复之路。自证监会2022年11月宣布恢复上市房企再融资至今，已有30余家涉房企业发布再融资或重组公告。市场人士认为，2023年支持房企股权融资将进入实质发行阶段，“助阵”行业修复。

股权融资队伍扩容

伴随房企股权融资政策持续优化，首单百亿级再融资日前花落保利发展。在2022年最后一个交易日，保利发展披露了2023年定增预案，125亿元的募资额成为房企股权融资政策优化以来，募集资金规模最大的涉房再融资。此次非公开发行募集资金拟投入广州保利领秀海等14个房地产开发项目和补充流动资金。

“公司拟通过本次非公开发行，改善自身资本结构，降低资产负债率，减少利息支出压力，从而提高公司的盈利能力和抗风险能力，进一步提高公司综合竞争力，增强公司应对未来市场变化的能力，实现股东利益最大化。”保利发展表示。

自股权融资“第三支箭”启动以来，房企再融资、重组队伍快速扩容。据不完全统计，包括保利发展在内，已有福星股份、大名城、新湖中宝、华夏幸福等房企披露再融资计划。

房企资产重组案例也相继亮相。格力地产2022年12月8日审议通过并正式披露了重大资产重组预案。拟向珠海市国资委、城建集团发行股份并支付现金，购买其持有的珠海免税100%股权。此外，陆家嘴、招商蛇口等上市房企也发布了拟重组公告。

“通过此类收购，有助于扩充核心资产。尤其是在有配套资金募集的情况下，此类收购的难度会明显降低。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

多项政策助力

房企再融资、重组队伍的快速扩容离不开政策助力。证监会近期在研究部署贯彻落实中央经济工作会议精神时强调，要落实好已出台的房企股权融资政策，允许符合条件的房企“借壳”已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。

在中指研究院企业事业部研究负责人刘水看来，“借壳”上市为没有能力定增的上市房企提供了重组及改善资产负债表的机会。“对于拥有优质土储资源的非上市企业，可以借机将地产部分分剥上市，有利于盘活优质资产，增强母公司资产规模；对于上市但目前处于出险阶段的房企，则有望获得优质资产的注入，还可借助优质房企的加持重新获得融资能力，起到盘活存量风险资产的作用。”刘水说。

公募REITs政策利好也正成为商业地产转型升级的“助推器”。证监会副主席李超日前透露，研究推动REITs试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

这一表述意味着商业地产公募REITs的落地又向前推进一步。“目前我国商业性房地产存量空置率较高，鼓励REITs投资商业性房地产市场有助于促进商业性房地产市场的恢复。”复旦大学泛海国际金融学院院长钱军表示。

融资环境将实质性改善

业内人士预期，2023年房企整体融资环境将得到实质性改善。“地产融资‘三支箭’将继续发挥作用，A股股权再融资在2023年将进入实质发行阶段。”中信证券基础设施和现代服务产业首席分析师陈聪认为。中信建投证券指出，伴随金融支持房地产政策持续加码，房企信用风险将在2023年逐步缓释。海通证券发表研报判断，后续将出台更多稳定企业主体政策，帮助企业有序降低债务和资金压力。

房企资产负债表料得到修复。“2023年，市场有望通过加大股权融资力度改善房企资产负债表。”刘水认为，一是加大支持投资者参与优质房企的股权认购力度；二是重组并购进程将加速，通过优质资产注入和风险资产的出清，达到优化资产负债表的作用；三是通过发行REITs等资产证券化的方式将持有型资产出表，做到资产负债表瘦身。

随着房企融资环境持续改善，机构人士认为，2023年房地产市场将逐渐探底回稳。在政策推动下，房地产业将向新发展模式平稳过渡。

平安证券首席经济学家钟正生表示，房地产新发展模式或是“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。未来政策将在扩大保障性租赁住房供给、因地制宜发展共有产权住房、完善长租房政策及“租购同权”方面进一步发力。