助推公募REITs扩容:保租房发展实行“年度监测评价”

近日，住建部、国家发展改革委、财政部联合印发了《关于做好发展保障性租赁住房情况年度监测评价工作的通知》（简称《通知》），保障性租赁住房（简称“保租房”）年度重点监测评价内容围绕“确定发展目标，推进计划完成”“建立工作机制，落实支持政策”“严格监督管理”“取得工作成效”等方面开展，同时明确了具体内容及评分参考。

业内人士指出，此举有利于规范租赁市场建设，促进租赁市场以及整个房地产市场平稳健康发展；与此同时，预计保租房后续会有大量新项目要打通资本市场，获得“保租房公募REITs”的支持。

对保租房发展情况实施年度监测评价

从具体内容来看，在确定发展目标方面，《通知》要求，在摸清保障性租赁住房需求和存量土地、房屋资源的基础上，支持各类主体参与建设保障性租赁住房，科学确定“十四五”保障性租赁住房建设目标，制订年度建设计划，并向社会公布。已开工建设和筹集的保障性租赁住房套（间）数占本地区“十四五”建设目标数的比例，在2022年、2023年、2024年、2025年末应分别不低于40%、60%、80%和100%。

在建立工作机制方面，《通知》提出，明确本地区发展保障性租赁住房的具体措施，建立市县人民政府牵头、有关部门参加的推进保障性租赁住房发展工作机制，加快推进保障性租赁住房项目认定工作，落实税收优惠政策、民用水电气价格政策；引导市场主体加强与金融机构的沟通对接，加大对保障性租赁住房建设运营的金融支持力度。

值得一提的是，《通知》明确，将各大城市发展保租房的年度监测评价结果纳入对地方政府的绩效考核。

众所周知，发展保障性租赁住房是我国住房制度建设的重中之重。据悉，“十四五”时期，全国40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套（间），预计可帮助解决近2000万人的住房困难。

在此背景下，各地加大保租房发展力度。时至年末，全国多个省市已提前或超额完成2022年筹建目标。不仅如此，11月以来，山东、河南等地还率先披露了2023年新开工（筹集）保租房的规划目标。以山东为例，2023年，山东全省计划新开工（筹集）保障性租赁住房83881套，基本建成16028套。

对此，诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪分析指出，此次三部门联合发布的《通知》将保障房建设与地方政府的执行考核挂钩，预期将更好地推动各项支持政策落地见效，切实缓解大城市供需不平衡、新市民及青年人住房困难等问题，同时也有利于规范租赁市场建设，维持租金的平稳走势，促进租赁市场以及整个房地产市场平稳健康发展。

各地或选拔“保租房优等生”对接资本市场

值得注意的是，“保租房年度监测评价办法”中，各地保租房项目获得信贷、REITs、专项债等资金支持的比例也是重要考核项之一。

对此，关荣雪分析指出，此举既有利于地方保障性租赁住房建设的推进，切实落实多渠道保障的定位，同时也从侧面反映出地方获得信贷、REITs、专项债等资金支持的比例较大，意味着保障性租赁住房领域的发展前景较可观，资本市场对其持长期看好态度，这也在一定程度上预示着地方也将选拔出“保租房优等生”来对接资本市场。

景晖智库首席经济学家胡景晖也表示，在四只已发行的“保租房公募REITs”之后，预计不少地方也将选拔出“保租房优等生”来对接资本市场。

实际上，在“房住不炒”“租购并举”政策背景下，保租房REITs的火爆行情还在延续。继“中金厦门安居REIT”“红土深圳安居REIT”“华夏北京保障房REIT”三只保租房REITs产品火热销售之后，近日，华润有巢REIT再次刷新公募REITs网下发售配售比例纪录，共吸金超1200亿元。

胡景晖分析指出，目前已发售或正在发售的四只保租房公募REITs是“保租房”市场里的“优等生”，不管是底层资产、出租率，还是收益率等，在财务指标方面表现都较为优异，尤其是在资本避险情绪较浓的当下，底层资产较扎实、出租率相对更有保障的“保租房”公募REITs，吸引了众多投资者的青睐。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，保租房公募REITs是今年以来行业关注的重点，尤其是目前已售和待售的产品，市场热度都呈现不断攀升的态势。一方面，由于保租房建设是国家的重点，也是“十四五”期间保障性房源中体量大，且有明确上市房源规划的项目，各地政策重视程度高，推进的节奏也在逐步加快；另一方面，现有保租房公募REITs的底层资产大都位于一二线城市，区域的产业和人口等基本面良好，未来租金持续回流的确定性强，这也强化了市场对于此类产品稳定性的预期。总体来看，由于租赁的政策大方向不变，参与保租房的主体有着较强的信用体现，预计未来还会有更多产品上市并受关注。

保租房扩容后，盈利是否具有可持续性？

问题在于，“保租房”公募REITs火爆发售背后，是否存在一定的隐忧？未来随着保租房的进一步扩容，在利润方面是否具有可持续性？

“目前我国住房租赁行业还处于发展初期，在运营方面还有很大的改进空间。同时，随着人们租住生活方式的逐步形成，未来保租房公募REITs的收益率还会有稳步上升的空间。因此，市场对于保租房公募REITs的认可是可持续的。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然如是说。

从具体区域布局来看，保租房重点落地在一二线城市，并且会在这些城市的CBD周边、产业园以及部分轨交沿线布局，从现在的保租房建设方来看，也大都是地方性国企。此外，从保租房的来源看，近年来又增加了存量房转保租房的渠道。基于此，在张波看来，预计保租房后续会有大量新项目要打通资本市场，获得保租房公募REITs的支持。

“由于拥有着良好的地段优势以及主体信用背书，预计未来优等保租房项目的数量还是相对可观的。”张波如是说。

不过，在胡景晖看来，目前四只保租房公募REITs普遍存在把底层资产估值做低的情况，因为这样才能把现金分派率做得比较高，以吸引投资者。在这四只已发行的保租房公募REITs之后，是否还能有财务指标同样优秀的第二批、第三批新项目出来，或存在一定的难度。

胡景晖还指出，已发行的四只保租房公募REITs，后续可能会涉及诸如折旧、一定年限后的再装修成本投入等问题，这些项目是否还能维持现在如此高的收益率，还存在一定的不确定性。

在房东东创始人全雳看来，随着保租房项目的增加，伴随而来的供应量增加，或会造成空置率有所上升；长租企业核心的客单价和出租率指标方面，可能也会有所下降，“目前还有几家在申请保租房REITs，但利润指标达标有点难度，可能会加入原来公租房的收益，合并上市。”

赵然进一步分析称，目前各地还有大量新建类的保租房项目，大多以大型社区为主，尚在建设或者筹备开业过程中，这些项目中不乏具备发行公募REITs的条件。不过，对于在集体建设用地上新建的保租房，如何界定集体用地的产权归属，仍是保租房REITs发行中需要突破的难题。此外，目前四只保租房公募REITs均为单一城市的项目，对于多城市项目，是否可以组合发行，还取决于各地对于保租房认定和监管政策是否一致。