商品房销售改善,楼市持续企稳!政策效果或进一步显现

从国家统计局10月24日发布的最新数据来看，1-9月份，商品房销售面积和销售额降幅持续收窄。其中，销售额降幅已经连续3个月收窄，房企到位资金降幅也连续两个月收窄。

业内人士认为，短期来看，各地优化政策的节奏有望持续，政策效果或进一步显现，叠加去年同期高基数效应减弱，全国商品房销售规模同比降幅有望延续收窄态势，市场情绪或进一步修复。随着专项借款、纾困基金积极落地，部分涉房企业资本市场融资开闸，预计保交楼的形势继续向好，助力房企资金状况好转，房地产开发投资有望继续修复，叠加高基数效应减弱，四季度投资额同比降幅或进一步收窄。

商品房销售持续改善

国家统计局的数据显示，1—9月份，商品房销售面积101422万平方米，同比下降22.2%；商品房销售额99380亿元，同比下降26.3%。

从上图可以看出，商品房销售面积降幅连续2个月收窄，商品房销售额降幅已经连续3个月收窄。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，1-9月份，全国商品房销售面积下跌22.2%，相比1-8月份收窄了0.8个百分点，且连续两个月收窄，显示前期国家及各地积极纾困楼市，包括8月份再次大幅度降低贷款市场报价利率(LPR)、热点城市降低二套房首付比例、公积金额度增加等起到了积极的效果。“当然，也有去年低基数的影响。”他说。

李宇嘉表示，1-9月份，全国商品房销售额下跌26.3%，跌幅比商品房销售面积的跌幅大，彰显了开发商降价促销的力度在加大，这与调研的情况是一致的。比如广州将新房销售价格下限幅度调至预售价下浮20%，很多二三线城市新盘项目都加大了销售折扣的力度。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静也指出，9月，各地政策优化节奏较7、8月明显加快，叠加房企推盘节奏和营销力度加大，市场活跃度有所改善，9月单月商品房销售面积和金额环比均增长，同比降幅收窄，降幅较8月分别收窄6.4和5.7个百分点。

陈文静认为，9月底，央行、银保监会、财政部等部委持续释放利好政策，10月以来，已有多地跟进落地相关举措，据中指监测，十余城降低首套商贷利率下限至4%以下，其中武汉、天津、石家庄、昆明、贵阳等城市均在列，降低房贷利率有利于降低购房成本，促进置业需求入市。当前政策效果略有显现，根据中指数据，10月国庆假期后的两周，重点城市新房成交面积环比持续增长，同比降幅收窄。

陈文静预计，短期来看，各地优化政策的节奏有望持续，政策效果或进一步显现，叠加去年同期高基数效应减弱，全国商品房销售规模同比降幅有望延续收窄态势，市场情绪或进一步修复。

房企资金状况继续好转

从房企资金状况来看，国家统计局的数据显示，1—9月份，房地产开发企业到位资金114298亿元，同比下降24.5%。其中，国内贷款13661亿元，同比下降27.2%；利用外资61亿元，同比增长2.7%；自筹资金40568亿元，同比下降14.1%；定金及预收款37348亿元，同比下降34.1%；个人按揭贷款18397亿元，同比下降23.7%。

李宇嘉指出，1-9月份，全国房地产开发企业到位资金下跌24.5%，跌幅相比1-8月收窄0.5个百分点，跌幅连续2个月收窄，显示开发商资金面在好转。一方面，有去年低基数的影响，另一方面，近期专项借款、纾困基金以及资产管理公司积极介入，加上开发商大力度降价促销，同时紧缩拿地和开工，助力资金面好转。

房地产开发投资略有改善

从开发投资情况来看，国家统计局的数据显示，1—9月份，全国房地产开发投资103559亿元，同比下降8%；房屋新开工面积94767万平方米，同比下降38%；土地购置面积6449万平方米，同比下降53%。

对于1-9月开发投资累计降幅扩大的原因，李宇嘉认为，1-9月份，全国土地购置面积同比下降53.0%，跌幅比1-8月份扩大了3.3个百分点，连续16个月下跌，且跌幅继续扩大；新开工面积同比下降38.0%，连续14个月下跌，且跌幅也在扩大。在去年已经同比下跌、形成低基数的情况下，近期拿地和开工继续下跌，显示开发商层面资金链继续紧张，拿地和开工的积极性继续降低。新开工和购地跌幅扩大，继续拖累开发投资，导致1-9月开发投资跌幅扩大。

不过，陈文静认为，尽管9月房地产开发投资额及新开工面积累计同比降幅继续扩大，但是单月来看，房地产开发投资额及新开工面积同比降幅均略有收窄，降幅较8月分别收窄1.7和1.3个百分点，“保交楼”工作带动下，房地产开发投资略有改善。

李宇嘉也认为，1-9月份，全国房屋竣工面积下跌19.9%，跌幅连续两个月收窄，说明近期国家及各地保交楼的政策力度加大，取得了积极的效果。近期，随着专项借款、纾困基金积极落地，部分涉房企业资本市场融资开闸，预计保交楼的形势继续向好，从而对稳定市场预期，扭转需求端疲弱态势有积极作用。

在陈文静看来，四季度仍是“保交楼”的关键节点，房地产开发投资有望继续修复，叠加高基数效应减弱，四季度投资额同比降幅或进一步收窄。