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“28城住房空置率12%”靠谱吗?如何正确看待空置率

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近日,一份写有“全国28个大中城市平均住房空置率为12%”的调查报告再次引发大众对空置房的讨论。该报告称,南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三,均在15%以上,南昌的住房空置率达20%。不过,8月11日,该机构称,部分调研问卷数据采集有误,导致数据不准确,同时,调研以“房屋是否存在连续三个月无人居住”为判断指标,不能充分反映真实情况。

其实,对于空置房的探讨在近十余年间未曾停歇,住房空置率的多少普遍牵动着大众的神经,“住房空置率的高低”也被认为是衡量楼市泡沫的重要指标。

什么是住房空置率?

首先,什么是住房空置率?

其实,对于空置住房的定义,国内外并无统一标准,官方一直未对空置率的定义做出过诠释,也未曾公布过官方的住房空置率数据。

首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池对澎湃新闻表示,根据联合国和美国的统计口径,空置房定义为“在普查或调查时点上没有人口入住记录的房子”;空置率定义为“调查时点一国或地区的空置住房单位占全部住房单位的比重”。欧盟对空置房没有统一定义,但各成员国几乎都把正在装修或翻修房、不能使用的废弃房、等待拆除房等都归入空置房范围,导致多数欧盟国家计算出的空置率大体上会高于按美国标准计算出的数值。

赵秀池表示,目前中国没有公布空置率的官方统计口径,但有空置面积一说。1995年8月,中国国家统计局印发的《固定资产投资统计报表制度》中指出:“空置面积,是指报告期末已竣工的商品房屋建筑面积中,尚未销售或出租的部分,包括以前年度竣工和本期竣工可供出售或出租而未售出或租出的房屋面积。”

根据原建设部、国家发改委、国家统计局发布的对商品房空置面积种类进行明确分类的通知,从2003年统计年报开始,以商品房空置时间作为标准进行划分。空置时间在1年以内的为待销商品房;空置时间在1年以上3年以内的为滞销商品房;空置时间在3年以上的为积压商品房。

为何住房空置率争议不断?

“住房空置率的高低”被认为是衡量楼市泡沫的重要指标,同时也能反映楼市健康程度,但在业内人士看来,由于住房空置率指标的计算没有权威的定义,尤其是空置时间多长算空置房尚未公布权威数据,因此,关于住房空置率的话题屡被提及。

以2020年为例,一则“全国有6540万套空置房”的消息曾广为传播,该消息称,目前我国有高达6540万套住宅的电表连续6个月读数为零,意味着这些房屋处于空置状态,按每套房三口计算,可供近2亿人居住。

据报道,这则假消息其实是多年以前的“旧闻”,国家电网相关人士曾就此明确表示,从来没有发布过相关数据,也没有对这样的数据进行过统计。

2015年5月,有机构发布统计数据称,“目前中国楼市的首要问题是空置率太高,空置面积达10亿平方米。”

更早前,西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心曾于2014年6月10日发布的《城镇家庭住房空置率及住房市场发展趋势2014》报告中指出,2013年中国城镇家庭空房率高达22.4%,空置住房资产占城镇地区家庭总资产的11.8%,4.2万亿银行房贷沉淀于空置住房。

这份报告的数据称,现有住房需求为3250万套,空置房4898万套,待售商品住宅供给350万套。也就是说,空置房存量甚至超过全部住房需求。

可以看到,出处不一的空置率数据很多难被求证。不过,对于空置率的说法,官方曾出面回应。

据新华网2015年5月报道,彼时,国家统计局新闻发言人表示,“从短期和表面上看,主要是空置的状态和时间很难给出标准,要清楚计算出来难度较大。从深层来看,主要是我们还没有征信制度支撑,调查缺乏客观科学的依据。未来寄望于不动产登记制度的实施。”住建部门相关人士接受采访时表示,关于空置率,目前“没有准确官方定义”。

目前,住房空置率数据仍缺席官方数据。赵秀池称,一方面统计指标待商议,另一方面很难全面普查,以点带面抽样调查的数据不能反映全面真实的情况;同时,我国幅员辽阔,各地差异较大,很难有一个统一的口径作为科学决策的依据。

如何看待空置住房?

上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰认为,一部分的住宅空置是有其合理性的,住宅市场是有流动性的,不可能做到每套住宅时时刻刻都有人居住,尤其租赁住宅客观上就要有一定的空置,以保持更新维护和对新增人口的接纳能力。这部分空置可以称之为“自然空置率”。此外,随着人们生活的不断改善,部分用于旅游度假的房产其实也无法做到实时居住。但另一方面,过多的住宅空置确实是对资源的浪费。

在陈杰看来,部分房屋之所以空置,一方面是因为持有成本低,另一方面则是因为目前的租赁市场仍待完善,部分城市的租售比也比较低。

赵秀池也提到,房屋空置的原因有很多。通常原因是房屋供大于求,其次在住房销售出租过程中有不可避免的空置期,即“供给和需求的时滞”;再次是随着生活水平的提高,家庭度假、休闲用房的出现导致自己的住房空置,还有为了孩子上学去租房住,自己的住房可能处于空置状况等。

按照国际通行惯例,5%为适度空置率,商品房空置率在5%至10%之间为合理空置范围,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;国际房地产“泡沫”空置率的控制警戒线为10%,要采取一定措施,加大商品房销售的力度,以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在10%至20%之间为空置危险区;空置率在20%以上为商品房严重积压区。

赵秀池表示,空置率从理论上讲可以理解为住房供大于求,有无人居住的房屋。但有一定空置率,也说明居民住房水平提高了,是居住生活更美好的表现。

如何有效降低空置率?

当前,对于空置住房仍缺乏权威数据,但如何有效降低空置房源或是值得关注的问题之一。

陈杰认为,对于处于空置状态的住宅,应该采取必要的税收手段,尤其是通过加大持有环节的税收,增加空置的成本,由此倒逼出恶意性、特别为了投机炒作而空置的住宅,让尽量多的住宅资源为人们所使用,及早发挥应有的作用,也给市场一个明晰的供需信号。

赵秀池认为,一方面,从政府角度要做好城乡规划、土地利用规划、房地产规划,根据人地房的关系合理提供住房,住房供应要满足日益增长的住房需求;另一方面,要提高住房的利用率,让个人直接通过官方互联网平台发布房源,包括没有产权可以出租的住房,也能够及时出租出去;第三,加强房地产投资理财知识的科普教育,让每个家庭都自觉的把住房有效的利用起来;第四,调整过去过严的住房限购限贷政策,促进刚需、改善性住房需求的释放,减少房屋的待售面积和空置。

知名地产分析师严跃进表示,将空置的房源转变为可租赁的房源,或也是一个思路。

以湖南长沙为例,今年5月8日,长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组印发《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》(简称《方案》)。《方案》指出,已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋,盘活供作租赁住房后,不纳入家庭住房套数计算。

长沙出台的这一试点方案,旨在畅通新房、二手房、租赁住房市场通道,引导刚需、改需和租赁需求的统筹与分流,促进房地产市场良性循环。

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