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7月受多重因素影响市场信心受挫,楼市修复之路生波折

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8月15日,国家统计局发布7月70城房价数据。数据显示,7月70个大中城市商品住宅销售价格下降城市个数略增。

环比看,新房和二手房价格下降城市分别为40个和51个,比上月分别增加2个和3个;同比看,新房和二手房价格下降城市分别为48个和61个,较上月分别持平与增加4个。

国家统计局城市司首席统计师绳国庆分析,一线城市商品住宅销售价格环比微涨、同比涨幅回落,二三线城市环比整体呈降势、同比降幅扩大。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示,叠加疫情防控得力与前期宽松政策逐步发酵,6月市场企稳回升,但7月受业主停贷事件等因素影响,市场信心受挫,楼市修复之路生波折。在系列政策支持下,预计后续市场信心将逐步提升,房价跌幅有望收窄。

70城房价下降城市数量增加

随着政策组合拳效应逐步释放,6月70城房价同比虽然继续走低,但环比总体趋稳,环比上涨城市个数增加,房地产市场初现修复特征。但受到业主停贷事件影响,叠加开发商推盘节奏和高温天气影响看房等因素影响,6月的市场修复趋势并未延续至7月。

环比看,一线城市房价韧性较强。受北京、上海和广州7月新房、二手房价格继续上涨影响,一线城市房价维持涨势,但同为一线城市,深圳7月新房价格由涨转跌,环比下降0.2%,二手房价格跌幅收窄,仍下跌0.5%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道记者表示,房价指数环比下降是多方面因素共同作用的结果,不能完全将其理解为房价均价下降。今年深圳市场整体处于恢复状态,短期房价指数下跌不影响中长期市场复苏趋势。

二线城市房价表现不及一线城市,新房价格环比由上月上涨0.1%转为持平,二手房价格则出现下降。尽管7月相当一部分三线城市有支持政策推出,但三线城市的房价表现相对差,新房、二手房价格环比均下降。

同比来看,7月,48城新房价格同比下降,61城二手房价格低于去年同期,较上月增加4个。

陈霄向21世纪经济报道记者指出,二手房市场更能真实的反映市场。二手房回温态势不如新房,一方面,今年以来各地出台的宽松政策主要集中于新房市场,针对二手房的措施尚不集中;另一方面,去年二手房降温较新房更显著,当前购房者观望情绪仍存在,业主降价出售现象仍然较为集中,二手房价格难以上升。部分城市仍在执行的二手房指导价,亦会限制二手房价格。

将时间拉长,不同能级城市之间的房价变化的分化情况更加显著。一线城市新房和二手房价格同比继续上涨,二线城市则下降,其中二手房降幅更大,同比下降2.5%。三线城市新房、二手房同比降幅亦有所扩大,同比分别下降3.2%和3.9%,降幅明显高于二线城市。

7月房地产市场再降温,不仅表现在房价下降城市数量上,在整体房价变化上也有所反映。7月70城新房价格环比下降均值接近0.11%,较6月略有扩大;二手房价格环比下降均值为0.21%,较上月亦略增。

不仅如此,1-7月全国房地产开发投资增速、全国商品房销售面积增速和全国房企本年到位资金增速等指标的降幅也较1-6月扩大。如1-7月全国商品房销售面积同比下降23.1%,降幅较1-6月增加0.9个百分点。与之相对,1-7月商品房销售额降幅较1-6月收窄0.1%个百分点,下降28.8%。

多地宽松政策助力预期修复

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出,市场预期减弱是房价修复动力不足的原因。一方面,7月以来部分期房项目停工引发业主停贷事件使得购房者观望情绪加重,市场预期修复受阻。另一方面,局部地区疫情反复、经济下行压力加大的大背景下居民消费意愿不足。

针对7月市场销售数据下滑,新房市场出现阶段性降温情况,许小乐认为,除了受部分城市业主停贷事件影响外,房企冲刺半年销售任务结束,开盘减少也是原因之一,市场销售出现季节性回落。

由于前期成都、杭州、南京、武汉等重点城市均已有相关政策推出,7月各地支持政策继续推出,但力度减缓,且多为三四线城市。

据中指研究院不完全统计,截止到7月底,年内已有超210个省市累计出台楼市支持政策近600次,其中7月全国有83个省市出台93次房地产相关政策,其中有50次政策为公积金相关政策,20次涉限贷相关政策。

7月28日,中央政治局会议召开,定调房地产调控,将稳定房地产市场放在首要位置,在重申“房住不炒”定位的基础上,提出要“因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生”。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为,这意味着稳定房地产的工作重点开始变化,从之前的防风险与稳市场,转移到稳市场、防风险与稳民生并重。

从中央到地方,近期“保交楼、稳民生”的举措陆续推出,多地多个停工项目已复工。

另外,8月以来各地政策又有加码趋势,如环京楼市重地廊坊近日官宣取消住房限购,“北三县”和环雄安新区周边地区等重点区域的非本地户籍家庭限售年限要求亦取消。近日南京、苏州等地的市场上也有二套房首付比例调整的消息传出。

基于近期各地政策,日前中信期货分析认为,后期或可期待更高能级的城市出台力度更大的宽松政策。

展望后市,许小乐认为市场预期修复是关键。8月以来地方住房支持性政策仍在加码,较宽松的信贷和调控政策之下,新房项目有序复工、交房,加快房企风险化解才能修复市场预期。

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