深读：保租房公募REITs加速落地，将解决哪些痛点？

保障性租赁住房REITs试点项目正加速落地。7月29日，华夏北京保障房中心REIT完成证监会及上交所受理；同日，红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居REIT获证监会注册批复，发行在即。

对保障性租赁住房建设、公募REITs试点探索来说，上述进展均意义重大。

近年来，在“房住不炒”大框架下，中央关于发展保障性租赁住房的文件相继出台，要完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，解决好大城市新市民、青年人等群体的住房困难问题。

但在各地实践中，租赁住房建设普遍面临资金沉淀大、租金收益率不足等痛点。比如重资产模式下，前期土地和建安成本投入规模大，仅靠租金收入难以覆盖，回收周期长，轻资产模式同样盈利空间受限、难控制成本。

为推动保障性租赁住房建设，中央及各地从土地、税收、金融等多方面相继出台政策，以盘活存量资产，鼓励更多社会资本进入，促进租赁市场发展。

2020年4月底，证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点相关工作的通知》，正式启动REITs试点。2021年6月，国家发改委进一步发文，将保障性租赁住房纳入试点范围。

经过近一年时间酝酿，今年7月11日，红土创新深圳人才安居REIT获深交所审核通过，这是市场上首单通过的保障性租赁住房REITs项目。7月29日，该产品正式获批，募集资金将用于深圳保障性住房建设。

公开资料显示，深圳人才安居集团系该基金的原始权益人，该集团的成立是为解决超大城市住房供需失衡的突出问题，由深圳市委、市政府于2016年出资1000亿元设立，致力于建设筹集和运营管理保障性住房。

本次获批的红土创新深圳人才安居REIT项目，基础资产包含4个保障性租赁住房项目，总建筑面积合计13.47万平方米，包含1830套保障性租赁住房，评估价值约11.58亿元。截至2022年3月末，4个项目的出租率均超过98%，租金价格为同地段、同品质市场租赁住房租金的60%左右。

华夏北京保障房中心租赁住房公募REIT项目的原始权益人则是北京保障房中心有限公司，基础资产是位于北京市海淀区的文龙家园、以及北京市朝阳区的熙悦尚郡，两项目分别拥有1396间、772间可出租房间。

以文龙家园为例，公开数据显示，该项目属于公租房，建筑面积分别约为7.66万平方米，项目估值为7.37亿元。截至今年一季度末，文龙家园平均签约租金为52元/平方米·月，相当于同区域市场租金水平的54%。

熙悦尚郡项目估值为4.14亿元，折合单价11426元/平方米，截至今年一季度末平均签约租金为60元/平方米·月，相当于同区域市场租金水平的56%，上述两项目去年收入及净利润分别为6916.71万元、1935.15万元。

据悉，通过华夏北京保障房中心租赁住房公募REIT项目的发行，北京保障房中心有限公司计划将回收资金用于北京焦化厂停产搬迁后，在其剩余地块上建设的公租房项目，拟建设672套安置房、1869套公共租赁住房等。

北京保障房中心有限公司表示，此次发行基础设施基金的目的是，搭建公司在保障性租赁住房、公共租赁住房等领域的资产上市平台，今后还将把租赁住房类资产通过扩募形式纳入华夏北京保障房中心租赁住房公募REITs平台。

克而瑞认为，保障性租赁住房建设由于租金涨幅控制，叠加住房租赁物业本身回报率低、回收周期长，很难满足资产证券化对回报率的要求，更多依赖财政补贴及银行贷款等资金支持。公募REITs扩容至公租房领域后，具有一定积极意义。

比如，打通住房租赁退出环节，可灵活处置物业资产，真正实现前端银行贷款+住房租赁专项债，中期证券化手段盘活存量，到后期公募REITs的全线布局。

此外，相较类REITs的被动管理，公募REITs管理人对物业是主动管理的，叠加公募REITs没有到期期限，管理人会结合租赁企业的长期经营目标，灵活买入或处置旗下资产，来改善资产整体租金收益率等。

总体而言，资产证券化工具的引用，可为重资产持有保租房资金退出提供一个参考路径，将有效缩短资金回报周期，降低企业资金压力，特别是对一些近两年有保租房建设任务的国企来说具有重要意义。

放眼整个市场，中国内地基础设施公募REITs市场同样规模可期。

据戴德梁行日前会议数据，自2021年6月以来，中国基础设施公募REITs共有13单产品成功上市，总市值突破580亿元。深圳安居和厦门安居项目通过沪深交易所审核后，国内即将迎来首批保障性租赁住房公募REITs。

这一年当中，中国内地基础设施公募REITs市场发展迅速，市场反响积极；但与海外对比，中国内地公募REITs尚处于起步阶段，按各国REITs市值与股票市值占比看，中国内地公募REITs仅0.05%，远低于新加坡的13%。

在7月29日证监会召开的会议上，会议称要聚焦科技创新、民营企业、中小企业等重点领域和薄弱环节，研究推出更多更有力的支持措施。稳步扩大REITs试点范围，加快推进常态化发行，促进存量资产盘活。

如今，首批保障性租赁住房REITs试点项目逐步落地，将打通“投融管退”闭环，相关模式也将为我国保障性租赁住房建设提供可复制的经验，以完善相关市场建设、提升金融服务实体经济能力、促进行业可持续发展。