热点城市调低部分地块起拍价，地价下跌对房价影响几何?

2022-06-30 15:04:07　来源: 财联社

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为避免土地流拍，多个热点城市在今年集中供地中下调了房企拿地门槛，并调低了部分地块起拍价。

近日，郑州2022年首批集中供地落幕，其中有两宗地块为二次挂牌出让，挂牌价均较上次有所降低。例如，郑政出〔2022〕3号地曾于去年第二轮供地中挂牌出让，但最后在拍卖前终止出让，此次重新挂牌，起拍价由10.73亿元降为8.33亿元，下降了2.4亿元;此次北龙湖4号地块曾于去年第三轮供地中挂牌出让，出让总价由14.95亿元下调为13.6亿元，起拍楼面价从13246元/平方米调低至12050元/平方米。

郑州并不是个例，北京、厦门、重庆、武汉以及合肥等城市今年集中供地中的“回炉”地块，再次挂牌后底价均有所下调。

“当下市场销售承压，房企因资金趋紧而拿地动力不足，多个热点城市调低二次挂牌地块起始价，说明当地市场热度依然偏低，地方政府通过调整地价可以给房企留出更多的利润空间，带动房企拿地积极性。”一位房地产行业分析师向记者表示。

对于地价下跌是否会传导至房价端，58安居客房产研究院分院院长张波告诉记者，一般来说，地价对当下的房价影响更为直接，如果地价下降，很有可能造成地块周边在售新房以及二手房价格同步出现变动。

部分“回炉”地块起拍价大幅下调

自去年下半年以来，房地产市场持续低迷对地方财政收入的冲击逐步显现，多地去年二批次及三批次集中供地出现撤牌或流拍，土地财政压力加大。

为稳定土地市场，今年多个热点城市对此前撤牌或流拍地块，采取了下调地价等措施。

其中，北京在去年第二轮集中供地中，出现大量延期出让地块，有部分地块在今年重新挂牌，且起拍价大幅下调。例如，朝阳区十八里店朝阳港685、694号地块去年分别挂牌，起拍总价分别为21.3亿元和26.1亿元，合计达到47.4亿元。上述地块在今年第二轮集中供地合并为一宗出让，平均楼面价从54953元/平方米降至44982元/平方米，每平方米降幅高达近一万元。

而北京朝阳区孙河乡前苇沟003号地块，出让底价也由去年的27.1亿元降至19.2亿元，总价下降7.9亿元，楼面价由61825元/平方米降至43801元/平方米。

与此同时，福州今年二批次成交的晋安湖公园2022-18号地块，曾在首轮土拍中撤牌，本轮供地重新挂牌后，起拍价从32.51亿元降至24.56亿元，起拍楼面价从29973元/平方米降至22644元/平方米。

厦门今年首轮集中供地成交的思明区2022P03地块和集美2022JP03地块，均为去年第三轮集中土拍流拍地块，本次重新挂牌后起拍价均有所下调。以集美地块为例，起拍价由6.9亿元降为5.6亿元，起拍楼面价由26236元/平方米下调至21293元/平方米。

此外，武汉今年首轮集中土拍推出的青山区P(2022)007地，亦为去年第二轮集中土拍的“回炉”地块，原出让底价为38.43亿元，本次出让底价降至29.39亿元，起始楼面价由18000元/平方米降至13766元/平方米，降幅高达24%，但该地最终依然因无人报名惨遭流拍。

滨江集团董事长戚金兴今年5月公开表示，公司今年拿地的利润率整体高于去年。“滨江在杭州竞得11块地，根据投资部的测算，收益高低略有不同，平均净利润在8%左右。”去年其曾表示，在杭州集中拿地利润仅有1%-2%。

对于地价下降如何影响房价，中指研究院分析师表示，部分土地出让价格的下调并不是整体土地价格的下降，在当下的房地产销售背景下，少数地块出让价格下调，短期内不会对房价产生明显影响。

“地价下调并不代表着未来新房上市后价格也会同步下调，新房价格依然是受其上市时的市场环境影响，房价高低也会随彼时的市场热度产生相应的变化。”张波告诉记者。

今年集中土拍成交断崖式下滑

随着郑州集中土拍于6月22日结束，22城今年首轮集中土拍也正式收官。虽然多数城市土拍门槛较去年第三批次进一步降低，但受楼市成交复苏不及预期、房企拿地态度谨慎等因素影响，22城首轮集中土拍成交断崖式下跌。

据克而瑞数据显示，今年22城首轮集中供地共成交地块296幅，总土地出让金近5000亿元，较去年首批次成交金额缩减超50%，涉宅用地成交面积则不及去年首批次的40%。

此外，在今年举行首轮集中供地的22个城市中，有16个城市首拍溢价率不到5%，有14个城市遭遇流拍，其中天津流拍率最高，达到83%，而沈阳、济南、长春等地供地热度也比较低。

”楼市成交复苏进程缓慢，房企拿地态度越发谨慎，民企投资几乎停滞，导致22城首轮供地竞拍热度跌至谷底。”丁祖昱表示。