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前5个月100个重点城市商品房新增供应面积同比下降48%

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6月28日,克而瑞地产研究中心发布的报告显示,今年前5个月全国100个重点城市商品住宅新增供应面积9654万平方米,同比下降48%,创2019年以来同期新低。

报告显示,2022年1-2月,商品房销售面积和金额分别同比下降9.6%和19.3%,增速降至近7年次低。到了4月份,受国内疫情冲击明显的超预期影响,经济新的下行压力进一步加大。房地产行业销售与投资双双进入负增长。进入5月份,行业主要指标开始改善,单月新房销售规模和开发投资规模分别环比上涨26%和14%。商品房销售均价、房屋新开工面积和土地购置面积分别环比上涨3%、20%和46%。行业到达“市场底”出现实质好转,市场信心开始恢复。从投资端来看,房企受困于自身资金压力和融资困境,大幅放缓投资行为。随着5月各地资金监管放松,房企到位资金环比上涨。因此房企积极投入再投资中以加快房屋建造,并及时恢复施工强度。尤其亮眼的是房屋新开工和土地购置,两项指标环比大涨重新成为整体投资的支撑力量。但仍需注意的是,开发投资规模5月仍为2022年次低。新房销售尚未完全恢复,行业投资仍处于历史较低点。

从销售端来看,克而瑞在报告中表示,居民购房信心随政策宽松而缓慢恢复,多城四限政策放开、降低首付首贷压力后购房需求陆续恢复释放。

截至6月12日,2022年全国累计175个省市出台了299次调控政策,共627条。同时,5月全国商品房销售均价为9615元/平方米,环比上涨3%。因此5月商品房销售实现触底环比回升,主要原因是各省市的调控放松政策“应出尽出”,频率和力度有效地触动了购房者,放弃观望入市购房。从销售均价回升看,“以价换量”对销售规模回升贡献度较低。5月商品房销售规模在年内首次实现环比增长,共销售商品房10970万平方米和10548亿元,分别环比上涨26%和30%,同比分别下降31.8%和37.7%。

从不同能级城市供应占比变化来看,一线波动上行趋势因疫情“戛然而止”,2022年1-3月供应占比基本在10%左右波动,4月小幅回升至14%,5月再度回落至8%;二线城市表现“中规中矩”,供应占比持稳在50%左右,5月增至55%,三四线则延续小幅下行走势,供应持续缩量,5月占比降至38%。

具体来看,一线城市前5个月新增供应面积1027万平方米,同比回落2%,与2019年同期基本持平,较2020年同期增长22%。二线城市整体供应面积4537万平方米,同比下降49%,较2020年和2019年同期降幅均在四成以上。三四线城市整体供应面积4090万平方米,同比下降53%,较2020年和2019年同期分别下降39%和51%。对于2022年下半年市场,克而瑞在报告中称,供需预期都会有企稳回升态势,但市场热度预期难回2021年高峰时期,因而狭义整体库存或将延续高位持稳。核心一二线城市整体库存量有望持稳或小幅微降。尤其是当前市场热度较高的北京、上海、杭州、合肥等城市,因购买力相对充裕,供不应求持续加剧,但凡核心区域供应放量基本都会迎来成交爆发式增长,狭义库存有望延续低位波动态势。

对于基本面缺乏支撑且购买力严重不足的广大三四线城市,诸如烟台、北海、宝鸡等,这些基本都是人口净流出城市,目前商品住宅消化周期均在50个月以上,即便供应不再放量,以目前低迷的成交走势来看,中长期库存风险依旧较大。

就广义库存而言,预期仍将高位持稳,一方面因疫情延期土拍的城市有望在后期持续放量,涉宅用地成交规模或将与新房成交走势趋同,延续稳中有增态势;另一方面,房企开工信心略有恢复,5月新开工面积达11889万平方米,环比上涨20%;两相综合,下半年整体未开工地块量还是有望持平上半年或是小幅微降。

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