银行将合理调整房贷利率定价规则，楼市基本面有望改善

5月15日，央行、银保监会发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知。银行业多位人士表示，房贷利率涉及的因素较多，银行需结合自身经营情况、客户风险状况等因素进行综合考量。政策已传递出积极的信号，银行首套房贷利率将调整。

政策传递积极信号

北京某股份行个贷业务人员表示，“此次通知下发后，行里会重新研判，可能会对现有的利率定价规则进行调整。”某国有银行信贷部经理则表示，“除政策因素外，还需考虑许多市场化因素。我们会在新的贷款利率下限基础上，结合自身经营情况、客户风险状况和资信条件等多种因素，灵活合理调整利率定价。”

部分银行指出，银行房贷浮动利率加点的调整是一个相对较长的过程，从政策发布到新的利率落地需要一段时间。

从记者此前调研的情况看，今年以来，广州、深圳、重庆、南京、苏州、常州等多个城市已多次下调首套房贷利率。就目前各地银行首套房贷利率来看，部分城市已直接采用LPR，未做额外加点。例如，广州、苏州等地部分银行首套房利率已跌至4.6%。

对于近期多个城市房贷利率下调的情况，中国人民银行金融市场司司长邹澜日前在出席2022年第一季度金融统计数据新闻发布会时强调，近期房贷利率下调主要发生在银行层面。3月以来，由于市场需求减弱，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点之间。

此外，近期房贷额度充裕，放贷周期较去年明显缩短。多地银行表示，只要购房者资料齐全，审核通过后一周内就能完成放款，甚至有银行称审批当天款项就能到账。

部分银行已“先行”

此前，已有多个地区相关部门及银行出台稳楼市政策。中原地产研究院最新统计数据显示，5月以来，已有30多个城市发布稳楼市政策。

“多地政策密集出台，力度也越来越大。”中原地产首席分析师张大伟向记者表示，房地产在全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当大的份额。

从一些地方发布的政策内容看，仍以公积金为主，5月以来近10个城市出台的政策与公积金提取、贷款额度、首付比例相关。

西安市自5月1日起，取消“在贷款未还清之前不得以其他任何形式申请非销户提取”的限制。新政策实施后，职工当年没有发生公积金冲还贷业务的，仍可以办理其他原因的非销户提取。

此前，福州、株洲、北海等十几个城市调整了公积金政策，主要是从降低公积金贷款首付比例和提高公积金贷款额度两个方向发力。例如，甘肃省住房资金管理中心日前发布公告称，提高住房公积金个人住房贷款最高额度，已婚缴存职工由60万元调整为70万元，单身缴存职工50万元调整为60万元。贵州安顺市降低首付款比例，首套住房公积金贷款最低首付比例由房价的30%降低为20%，二套住房公积金贷款最低首付比例由房价的50%降低为30%。

此外，部分地区出台措施，精准满足新市民家庭合理住房需求。例如，兰州市出台政策，对在兰州工作、生活的成年人需将异地居住的父母等近亲属接来兰州居住的家庭给予支持，允许其家庭在限购区域内新购一套住房。对符合国家生育政策，生育两孩或三孩的家庭，允许其在限购区域内新购一套住房。

在此基础上，多家银行推出专项房贷政策，通过降低购房首付款比例和房贷优惠利率等提供金融支持。例如，齐鲁银行推出“新市民公积金租房贷”，并对高校毕业生等特定群体提供利率优惠，优化住房按揭贷款信贷政策，满足新市民房贷需求。大连银行为新市民群体提供专享房贷优惠，新市民满足首房首贷标准的，在大连银行申请个人住房贷款可在现行房贷最低价格基础上优惠5个基点，提前还款免预约免收违约金。

楼市基本面有望改善

展望后市，招联金融首席研究员董希淼表示，下调5年期以上LPR，才能降低存量房贷的利率，进而减轻大多数贷款购房者的负担，更好地提振居民消费意愿和消费能力。5月LPR很快就要公布，建议1年期和5年期以上LPR同步下调5-10个基点。

华泰证券预计，房贷额度和利率、地产需求端和供给端政策有望持续改善，助力房地产行业基本面加速企稳。中信证券认为，未来将充分发挥贷款市场报价利率改革效能，发挥存款利率市场化调整机制作用，推动降低银行负债成本，进而降低企业融资成本。