头部房企销售环比好转，未来两个月市场或将完成筑底

截至6月12日，以克而瑞发布的5月份销售榜序列为参考，TOP20房企中，除了华润置地尚未披露单月数据，绿地、滨江、金科、华发、建发等5家房企不单独对外披露月度销售数据外，已有14家房企发布了5月份未经审核的营运数据。

第一财经对14家房企的销售表现进行统计对比发现，这些头部房企的销售仍有较大的下行压力，但普降的大势下，5月份已有些许改善并出现分化的态势。

整体来看，上述14家房企前5月累计销售金额同比降幅、单月同比降幅分别45.2%、52.8%，表现优于同期百强房企52.7%、59.4%的下挫幅度。

5月单月，头部房企销售改善亦优于整体。上述14家房企的单月环比增幅约为11.1%，同期，百强房企单月环比增幅约为6.5%。其中，环比涨幅大于20%的房企有5家。

具体到房企表现上来看，在5月份，保利以380亿元问鼎单月销售榜，超出万科近80亿元；而据克而瑞披露的碧桂园全口径销售数据显示，该公司5月单月实现约378亿元，亦高于万科，位列第二。

中海地产单月销售额仍排在第四，实现约264亿元，环比增长近30%，是14家房企中单月销售环比增长最明显的企业。此外有7家房企单月规模在百亿元以上。

累计销售规模来看，除了TOP3房企碧桂园、万科、保利发展之外，尚无房企再突破千亿元的门槛，仅有融创、中海的销售总额超过950亿元；其余房企的销售规模则皆在800亿元以下。而2021年同期，TOP15房企的销售均在千亿以上。

颇值得一提的是，在头部房企销售持续向下的同时，首次跻身TOP20行列的越秀地产，在5月单月实现同比2%的增长，是唯一一家同比上涨的房企。尽管其单月销售额不足百亿，但累计销售额实现346.2亿元，同比降幅为15.2%，是14家房企降幅最小的。

事实上，上述头部房企中，销售表现已经有所分化。除越秀地产外，5月单月销售同比降幅较低的有中海地产、保利发展，分别为23%、36%；累计前5个月的数据来看，销售同比表现较好的有保利发展、中海地产、碧桂园，跌幅在40%以内，均明显优于百强的表现。

而目前已出现债务展期等情况的融创和世茂，5月单月销售额同比跌幅在80%左右，1-5月累计跌幅分别为59.2%、71.9%，跌幅明显大于百强，且呈现扩大的趋势。

另据中信证券研报数据显示，5月份，其跟踪的样本企业中，高信用企业销售金额同比下降42%，较4月的跌幅48%有明显回落；一般信用企业销售金额同比下降76%，较4月跌幅74%进一步扩大。

申万宏源证券地产分析师袁豪也指出，5月房企销售继续低迷，已经连续10个月呈现普降的态势，分化趋势也更为显著，预计这种分化在融资差异和拿地差异之下后续将进一步加大。

不过，在各地不断加码，密集出台的支持政策下，销售表现上持续下挫的态势有望得到扭转，市场预计，后续房企销售降幅将逐步有所缩窄。

中信证券认为，5月企业销售数据显示需求侧政策的积累在行业下行周期中的托底作用初显，考虑到政策作用的滞后性，下半年市场有望加速恢复。

东北证券地产分析师吴胤翔认为，未来两个月销售数据层面的市场底部或将出现，去年6月仍然销售较为火热，销售金额环比增长11.3%，7月时则急转直下，销售金额环比下挫26.7%，而今年6-7月销售环比向上趋势有望保持。

“但销售数据同比从底部反弹并不代表基本面实质性的回稳，目前市场整体成交仍然处于低位，”吴胤翔指出，4月统计局公布的销售金额8135亿元，距离2020-2021年平均1.48万亿的单月销售金额仍有较大差距。

在吴胤翔看来，未来，随着疫情防控形势不断好转，宽松政策进一步向更高能级城市和更大力度工具演进，同时伴随支持房企的融资需求，房地产市场整体或将在三季度末到四季度企稳。

支持政策的加码出台，也有助于修复购房者的信心。某华东房企的市场营销总监在近日的一场分享会上表示，“5月初调研时有约6成的客户认为当时的房地产政策没有到位，观望情绪比较浓。现在经过政策的相应调整之后，相信目前客户对于整个市场的预期是有所上升的。”

5月，贝壳50城二手房成交量环比增长约14%，同比降幅收窄，超八成城市成交量环比增长，客户看房活跃度提高，50城二手房带看客户量环比增长8%。