“小阳春”远去 楼市下半年走向何方？

“这就是所谓的窗口指导。政策一般不会明白地告诉你，你拿了地王我就不能（融资），但可能会适当地让你稍微困难一点。比如说成本、利息水平高一些，或者对开发商偿债能力、现金流或者覆盖倍数的要求稍微高一些。包括背后抵押资产的成数有可能会要求高一些。这些都是比较隐晦的要求。但（政策）就是想传递这个信号，你（指房企）收敛一点。”瑞银执行董事谌戈对21世纪经济报道记者说。

2019年3、4月份，房地产交易市场出现了一波“小阳春”。在此背景之下，房企拿地积极性明显上涨。中原地产研究中心统计数据显示：截止到6月13日，年内拿地过百亿的房企多达40家，在2018年同期只有32家企业，2017年同期只有25家。其中最多的碧桂园上半年拿地金额高达805亿、融创673亿、万科525亿。另外包括新城、中海、绿地、旭辉、金地、华润、龙湖、阳光城、保利等合计多达15家企业拿地超过200亿。久违的市场再次活跃，而地王也随之起舞。

在此背景之下，调控警钟似乎再起。一则乌云再次笼罩楼市略有明朗的晴空之上：“部分房企拿地激进，出现一些地王，已引起中央的注意。在住建部的指导之下，央行与证监会将暂停部分房企的债权及ABS融资渠道。”

2019年下半年，楼市又将何去何从？

上半年短暂“小阳春”

不可否认，2019年上半年房地产市场还是走出了“小阳春”行情。

央行官网6月12日披露了2019年5月金融统计数据报告和社会融资规模增量统计数据报告。其中，新增信贷上，分部门看，住户部门贷款增加6625亿元。其中，短期贷款增加1948亿元，中长期贷款增加4677亿元；非金融企业及机关团体贷款增加5224亿元，其中，短期贷款增加1209亿元，中长期贷款增加2524亿元，票据融资增加1132亿元;非银行业金融机构贷款增加58亿元。

“住户部门中长期贷款大部分是房贷。累计数据看，前5个月，住户部分中长期贷款同比上涨了2.27万亿。2.27万亿的前5个月居民户中长期贷款数据是历史高位。”中原地产首席分析师张大伟分析表示，从房地产资金面看，2019年上半年，房企融资难度有所降低，大额融资明显增加。降准带来的信贷宽松对房地产影响开始逐渐出现。另外，3-4月份楼市的“小阳春”，也刺激了部分贷款的需求。整体看，2019年前5月，居民户杠杆明显增加。

中国指数研究院数据统计显示，1-5月份，房企融资规模超9500亿元；其中信用债占比29.3%，是房企首要选择的融资工具；海外债占比为23.1%，票面利率均值为8.91%，融资成本进一步提高；超短期融资券5个月内融资总额超600亿元，主要用于偿还债务利息。值得一提的是，房企积极推进资产证券化，前五月通过资产证券化获取超1000亿元的资金，占全部融资规模的10.4%，有效补充房企的资金来源；另一方面加强发挥证券市场的融资优势，如新城控股通过定向增发融资38亿元。

融资狂欢背后是房企销售也整体好于预期。“根据房企披露的月度数据和CRIC数据，目前我们覆盖的A股公司中，大部分公司前五月累计销售额增速符合或超出我们全年的增速预期，合计同比增速达19%。”谌戈说。

市场稍有起色，警钟再起。5月31日，有市场爆出多家房企被列入暂停公开市场发债业务名单。随后，包括21世纪经济报道在内多家媒体透出更多信息：监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品；同时，前不久，住建部也曾联合有关部门，针对房地产行业“地王”现象点名十余家开发商。

下半年是否需要悲观？

悲情情绪再次笼罩市场。2019年下半年，市场会怎么走？

谌戈称，我们与多家上市房企进行了沟通，包含部分新闻中提到的房企。主要反馈如下：第一，未有公司反映近期发行债券、ABS融资受限，且部分公司近期刚刚成功发行了债券、ABS；这些公司也未听说有同行受到了限制；第二，有公司指出，针对拿到“地王”的公司，融资时的要求往往有所提高，但这是一直的惯例，并非近期才出现；第三，有公司认为近期融资较稍早前确有边际收紧，但认为这或有助于土地市场降温，从而降低拿地成本、增厚利润率。

因此，谌戈认为，市场无需过度担忧融资收紧。“我们注意到四月以来地产相关政策较年初边际有所调整，也包括融资方面。我们认为，四月以来整体利率水平已有所上行，不过我们的债券分析师预计今年十年期国债收益率将在3.0%-3.5%之间波动，不会继续大幅上行；房企相关的融资政策或更倾向于分类指导、边际调整而非“一刀切”。在悲观情景下，若上述新闻属实，我们简要分析其对我们覆盖公司的影响：杠杆较高、较依赖债券及ABS融资的房企短期或受到影响。”

大棒已经挥舞，市场已有悲观情绪。58安居客首席分析师张波认为，收紧的调控政策在下半年也会继续出台，这些都将继续对房企形成一定的资金管控强度，不会放松。而针对用户房贷层面，基本上各个城市房贷打折利率继续下调的空间已经很小，目前维持现有的房贷利率。不排除一些城市出现房贷利率上调。因为一些城市成交量在放量，政策会进行收紧和控制。

不过，张波也认为，下半年政策收紧不会是针对所有房企。”它只会针对一些过激的房企。原来是全面收紧，今年下半年更多是有针对性的收紧。如果过于激进拿地王或者过于激进开发，那么，政策层面收紧力度会更强一些。针对房企侧的针对性政策也会更加细化，不会全部收紧。不过，大趋势不会发生变化，整个房企的融资难问题不会有改变。”

某前十房企高管如此判断2019年下半年市场走势：“调控针对性愈来愈精准，唯一目标是维持平稳；楼市资金流入基本稳定，不会太多也不会太少，信贷资金正常发放，发债规模限于借新还旧，信托资金严格依规，影子银行有所收敛；土地供应相对不足，一二线依然“无地可供”，三四线整体供应收敛；楼市整体供应不足，城市成交有增有减，供求关系均衡城市成交依然很好，部分城市因房价上涨过快而短期承压；房价整体相对稳定，部分城市略有补涨。”

无需悲观也难言乐观。但不能忽视的现象是，中原地产研究中心统计数据显示，2019年5月，全国针对房地产调控措施高达41次。2019年前5个月，累计调控次数达205次，同比增长近30%。最近2个月，多地政策再次出现明显的收紧，特别是海南、广州、苏州、合肥等继续针对房地产加码调控。此外，住建部再次强烈发声，连续2个月针对多城市的房价上涨提示预警。此外，地方调控收紧预期较强。5月下旬，银保监会公布2019年银行机构“巩固治乱象成果、促进合规建设”工作要点，严查房地产违规融资。银监系统再次针对房地产融资等加强监管。