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被房租掏空?一线城市一居室房租占收入六成以上

2019-05-28 10:18:15 来源: 21世纪经济报道 举报
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“长安居,大不易”。虽是千年前顾况随口一调侃,却道出大城市居住的艰辛。安居弗易,古来有之,盛世滋生的人口给大唐带来的不仅是从未有的雍容大气,还有“城市病”,《旧唐书宪宗本纪》有记,当时宦官当中,有宅之人仅占36.7%,大城租房的人可不是少数。

时至今日,想要在大城市中拥有栖身之所更是困难。房价节节高企,租金亦水涨船高,年轻的漂一族想绕开房价大山,却又被租金遏住去路。人们抱怨大都市租房难租金高,最直接原因是租金和收入的比例过高,房租收入比这一指标即是反映居民对房租的负担能力。而对于房产持有者来说,当前较低水平的租售比、租金回报率又让持有房产租赁在房产出售变现的巨大回报面前毫无竞争力。巨大的房产价值却缺少获取合理回报的渠道,这或许也是当前房地产市场面临的又一大挑战。

房租收入比直接反映居民租房压力。诸葛找房数据研究中心选取全国50个热点城市,以整租一居室价格作参考,绘制出全国租房压力地图。北、上、深三个深蓝色块分外显眼。具体来看,在一线城市若想一个人整租一居室,房租占收入六成以上,北、上、深更是高达九成以上。即使是退而选择合租,在一线城市的租房成本也达到收入的30%以上。可怜漂一族,年纪轻轻,钱包就被房租掏空。

一、一线城市租金回报率均低于2%,珠三角宜居长三角宜租

房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。中国由于房价的高企,租金还无法追上房价上涨的步伐,一线城市的租售比已经小于1:600。

从全国大中城市租售比来看,在统计的66个城市中,北京排在租售比低阵营的TOP10里。前10中,三四线城市仅有2个,二线城市占到了70%。整体分城市等级来看,一线城市平均租售比为1:659,售租比达55年;二线城市平均租售比为1:551,如果房价不变,在二线城市收回买房成本的时间,比在一线城市缩短了9年;三四线城市虽然房价相对较低,但租赁市场需求更加薄弱,租售比略低于二线城市,为1:556。

一线城市中,北京租售比垫底,突破1:700。上海租售比最高,租金回报率高于1.9%。四个城市租金回报率均不到2%。房价、租金双高的深圳和双低的广州租金回报率均在1.8%-1.9%之间。

在统计的全国大中城市中,二线城市的租售比也都较低,东三省省会城市排名靠后,主要是由于其整体房价较低,市场相对冷清,租售比相对较高。而长三角一带苏州、南京等这一轮房价上涨凶猛的城市,租金回报率都较低。

排名靠前和垫底的两座二线城市很特别:厦门和哈尔滨,也是意料之外情理之中。哈尔滨受东北整体环境的影响,房价本身并不算高,4月二手住宅挂牌价为9715元/平方米,排在百城中的第35位。而哈尔滨作为省会城市,对区域内务工人口有较高吸引力,租赁市场相对活跃,租金相对较高,也就是说哈尔滨是租金高房价低的地方,这在全国大中城市中也比较少见。

厦门的租售比在所有城市里最低,租金回报率垫底,是唯一一个突破1:1000的城市,比一线城市更低。厦门房价的激昂上涨是有目共睹的,特别是岛上区域,4月全市二手住宅挂牌均价达49489元/平方米,已经超过广州,位居百城榜单第四位,平均房价仅低于北上深。但与之相反的则是租金的持续低迷稳定。

售租比的表现更加直观,直接推算购房出租回本年限。售租比越高,说明通过出租回本年限越长。绘制成全国地图会发现,东部地区一片深蓝(售租比高),东三省是仅存的清流。厦门的售租比高达89年,远高于以67年位居第二位的石家庄,相比仅25年回本的哈尔滨,如果房价不变,在厦门想要收回买房成本的时间比在哈尔滨整整要多64年。而将近30个城市售租比超过50年,北京则需要60年。

分区域来看,选取近期广受关注的珠三角、长三角经济圈内城市进行对比。长三角内各城市租售比较为平均,但梯队分布也比较明显。苏州垫底,是经济圈内租售比唯一低于1:700的城市;泰州、淮安、盐城三个圈内房价垫底的城市租售比最高,租金回报率均超过2%;其他城市租售比差距均不大,大部分城市集中在低房价低租金回报区域,更适宜租住。核心城市上海、杭州在经济圈内租售比居中。总体而言,长三角经济圈内各城市发展较为均衡。

珠三角经济圈各城市租售比差异较大,两极分化较为严重:镇江、海口及广西地区租售比远高于其他城市;东莞垫底,租售比突破1:700。整体来看,珠三角经济圈租金回报率在2%以上的城市较多,大部分城市集中在低房价高租金回报区域,更适宜购房。深圳、广州、三亚由于房价较高,租金回报率在经济圈内处于相对低位。

二、入不敷出,收入上交房东

房租收入比直接反映居民租房压力,选取全国50个热点城市,以整租一居室价格作参考,绘制出全国租房压力地图。北、上、深三个深蓝色块分外显眼,具体来看,在一线城市若想一个人整租一居室,房租占收入六成以上,北、上、深更是高达九成以上。即使是退而选择合租,在一线城市的租房成本也达到收入的30%以上。可怜漂一族,年纪轻轻,钱包就被房租掏空。

具体到各个城市而言,北京整租一居室的价格几乎与城镇居民人均可支配收入持平,那些收入“被平均”的人们,大概只能乖乖拿出收入的一半无奈寻找合租了。北京、深圳、三亚、上海四个城市整租的租金收入比远高于其他城市,高达90%以上。而三亚、厦门这类的旅游城市,合租的租金收入比相对更高。房租收入比反映在一个城市的生存压力,无疑一线城市压力是巨大的,部分二线城市也是压力不小,杭州、大连、重庆、哈尔滨纷纷激进租房压力榜TOP10,近两年在人才大战中优胜的城市成都、西安紧随其后。同样发力人才政策的无锡、常州,因其经济发展强劲,租金收入比显得很平易近人,整租一居室不到35%,合租的租金收入比更是仅为15%。

房租收入比不能单看租金绝对值,还与收入高低有关。从租金收入比最高的10个城市来看,一线城市的高收入在高房租面前毫无优势,房租、收入双高,减去房租后的可支配收入寥寥无几。从一居室租金的绝对值水平来看,3000元是租金水平的分水岭,月租金在3000元以上的城市全部在房租收入比TOP10中,租房压力较大。而减去房租后可支配收入的榜单中,经济发达的长三角经济圈城市包揽前五,珠三角地区的中山、佛山、东莞租房压力也较小。

选取25个热点一、二线城市,以整租一居室价格占收入60%为承压分界线,城镇居民月度人均可支配收入4000元为分水岭,将热点城市划分为四类。所幸,没有城市进入低收入高租金领域;大部分二线城市收入、租金都相对较低,东北省会城市和蓉渝地区的收入在追赶租金的速度上略显吃力;北上广深杭毫不意外属于高收入高租金类别;南京、苏州、厦门属二线城市中的租住舒适区,高收入低租金,可能与租赁市场的供求稳健有关。但值得一提的是,这三个城市的近来的房价也上涨也是有目共睹,租房容易买房难,对外来人才就业吸引力大,但定居却也不是那么友好。

三、房租收入比低于国际水平,新租房时代将会到来

去年,北京等城市租金大涨被推向舆论风口,房租正压缩着租房者的生活空间,那么放眼全球,把国内的房租、房价放在国际进行平行对比,中国租金收益在全世界主要城市中,处于什么水平?

图8:美国热点城市房价-租金地图

上图可以看出位于加州的旧金山房价、房租中位数均最高,买一套房需要900多万人民币,基本相当于北京房产价格前20%分界线,可以在中心城区买套大两居。但相对的,租金中位数也高达3万多人民币,租金回报率虽然在美国几个热点城市中最低,为3.89%,但对比中国,还是高出不少。芝加哥房价仅需要150多万人民币,租金回报率更是高达8.81%,远高于国内城市。

澳大利亚房价最贵的悉尼,中位数大约489万人民币,与北京价格水平相仿,甚至略低,但租金回报率达2.70%,远高于中国一线城市。

英国的房市一向以稳健著称,无论涨跌都不会太剧烈。大伦敦区房价均值大约543万人民币,可比中国北上深,月度租金均值高达1.8万人民币,租金回报率达到4.04%,比中国重点城市中最高的哈尔滨还要高。

选取33个美国、欧洲、澳大利亚、新西兰、东南亚和中国的热门城市,对其最新数据进行分析。以下是这些城市的最新的租金回报率排名:

图9:2019年全球热门城市租金回报率

综合来看,美国、加拿大、澳大利亚的城市的租金回报率均较高,大多在4%以上。相较之下,选取的国内六个热点城市中,除了成都的租金回报率超过了2%以外,其他城市都在2%及以下。

虽然从租金回报率来看,中国城市普遍偏低,房价、房租发展不均衡。不过中国租房人口比例还远不及发达国家的城市,即使是在一线城市,目前租房人口也不过半。在中国房价高企的压力下,年轻一代的买房年龄正在推迟,加之“租购并举”大力发展住房租赁的政策倾斜,新租房时代正在从未来走近。

冯盼盼 本文来源:21世纪经济报道 责任编辑:冯盼盼_jn01
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